Thẩm định giá trị thực:
Nhà 5 tầng, diện tích 130m², tổng diện tích sàn khoảng 650m². Giá bán 34 tỷ đồng tương đương 261,54 triệu đồng/m² đất. Đây là mức giá rất cao so với thị trường Ba Đình nói chung, nhất là khu vực Quán Thánh.
So với giá đất khu vực Quán Thánh, hiện đất mặt phố cỡ 200-250 triệu/m² là mức trên dưới chuẩn, đất ngõ hẻm thường thấp hơn 20-30%. Nhà trong hẻm thường có giá đất 180-200 triệu/m². Vì nhà này có vị trí gần mặt hồ Trúc Bạch và lăng Bác nên có yếu tố view và vị trí đắt giá.
Nhà 5 tầng khung cột chắc chắn, tuy nhiên nếu tính chi phí xây mới thì khoảng 6-7 triệu/m² x 650m² = 4-4,5 tỷ đồng chi phí xây dựng thô + hoàn thiện. Giá đất thực chiếm phần lớn giá bán.
Nhận xét về giá: Giá 34 tỷ là mức rất cao, có thể bị đẩy giá khoảng 15-20% so với giá thị trường thực tế cho nhà trong hẻm và nhà cũ. Người mua cần thương lượng mạnh hoặc khảo sát kỹ pháp lý, quy hoạch để tránh rủi ro.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa gần phố Quán Thánh, Hồ Trúc Bạch, tiện giao thông và tiện ích cao cấp.
- Nhà 5 tầng khung cột chắc chắn, phù hợp khai thác đa công năng: ở, homestay, văn phòng nhỏ.
- Ô tô đỗ cửa, hiếm nhà trong khu vực này có thể làm được điều này.
- Sổ đỏ chính chủ rõ ràng, tạo niềm tin pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất với mục đích ở thực hoặc làm homestay cao cấp do vị trí du lịch tiềm năng. Cho thuê văn phòng hoặc mặt bằng kinh doanh cũng khả thi nhờ vị trí trung tâm và kết cấu nhà chắc chắn.
Đầu tư xây lại là phương án ít khả thi do giá đất đã cao và nhà hiện trạng còn tốt.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ phố Quán Thánh) | Đối thủ 2 (Nhà mặt ngõ phố Liễu Giai) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 130 m² | 120 m² | 140 m² |
| Số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Giá bán | 34 tỷ | 28 – 30 tỷ | 32 tỷ |
| Giá/m² đất | 261,54 triệu | 233 – 250 triệu | 228 triệu |
| Kết cấu | Nhà khung cột, 5 tầng | Nhà cũ, 4 tầng | Nhà mới, 5 tầng |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ, đang tranh chấp nhỏ | Sổ hồng, rõ ràng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý: giấy phép xây dựng, quy hoạch, không vướng tranh chấp.
- Đánh giá chất lượng kết cấu nhà, kiểm tra thấm dột, hệ thống điện nước.
- Kiểm tra hẻm cụ thể: chiều rộng, khả năng quay đầu xe ô tô, giao thông thuận tiện.
- Đánh giá phong thủy (hướng nhà, view hồ) để tránh điểm xấu.
- Xác nhận chi tiết về ô tô đỗ cửa, có đúng như mô tả không.
