Nhận định giá bán nhà tại hẻm 1592/17 Huỳnh Tấn Phát, Quận 7
Giá niêm yết: 1,35 tỷ đồng cho diện tích sử dụng 50,4 m², tương đương 53,57 triệu đồng/m².
Ở khu vực Quận 7, đặc biệt tại các hẻm nhỏ như hẻm 1592/17 đường Huỳnh Tấn Phát, mức giá nhà ở dao động khá đa dạng phụ thuộc vào vị trí, tiện ích xung quanh, pháp lý và tình trạng nhà. Với diện tích đất 25,2 m², mặt tiền 3,6 m, chiều dài 7 m, nhà 1 trệt 1 lầu (2 phòng ngủ, 2 vệ sinh), bàn giao thô, giá 53,57 triệu/m² khá cao so với mặt bằng chung các căn nhà hẻm tại khu vực này.
Phân tích giá thị trường khu vực Quận 7 gần thời điểm hiện tại
| Loại BĐS | Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà hẻm nhỏ | Đường Huỳnh Tấn Phát, Quận 7 | 40 – 50 | 1,0 – 1,2 | 24 – 30 | Nhà hoàn thiện, có nội thất cơ bản |
| Nhà hẻm lớn | Đường Huỳnh Tấn Phát, Quận 7 | 50 – 70 | 1,3 – 1,6 | 26 – 30 | Nhà mới, tiện nghi tốt |
| Nhà mặt tiền đường lớn | Quận 7 trung tâm | 70 – 100 | 3,0 – 4,5 | 30 – 45 | Vị trí thương mại, kinh doanh tốt |
Nhận xét chi tiết về mức giá 1,35 tỷ đồng
Giá 53,57 triệu/m² cho một căn nhà hẻm nhỏ, bàn giao thô, diện tích đất chỉ 25,2 m² là tương đối cao, vượt hơn nhiều so với mức giá trung bình các căn nhà hẻm nhỏ cùng khu vực (khoảng 24 – 30 triệu/m²). Yếu tố thương lượng nhẹ có thể giúp giảm bớt phần nào, nhưng vẫn khó đạt được mức giá hợp lý nếu không có yếu tố đặc biệt như vị trí quá đắc địa, pháp lý rõ ràng, hoặc tiềm năng kinh doanh rõ ràng.
Trường hợp giá này hợp lý
- Nhà nằm trong hẻm sạch sẽ, an ninh tốt, đường rộng hơn hẻm bình thường.
- Pháp lý minh bạch, sổ đỏ hoặc sổ hồng riêng, không tranh chấp.
- Có thể cải tạo, mở rộng để kinh doanh hoặc cho thuê với mức thu nhập ổn định.
- Vị trí gần các tiện ích quan trọng như trường học, chợ, bệnh viện hoặc trung tâm thương mại.
Đề xuất giá hợp lý hơn và cách thương lượng
Dựa trên bảng giá thị trường và thực trạng căn nhà, mức giá từ 1,0 đến 1,1 tỷ đồng (tương đương 20-22 triệu/m²) sẽ là mức giá hợp lý hơn, cân bằng giữa lợi ích người bán và người mua trong bối cảnh căn nhà bàn giao thô, diện tích nhỏ, và vị trí hẻm.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể:
- Nhấn mạnh về mặt bằng giá khu vực hiện tại, đặc biệt là các căn nhà hẻm có diện tích và trạng thái tương tự.
- Chỉ ra chi phí cải tạo, hoàn thiện nhà còn khá lớn do bàn giao thô, ảnh hưởng đến tổng đầu tư.
- Đề cập đến khả năng thanh khoản nếu giá quá cao, đặc biệt khi cạnh tranh với các căn nhà tương tự trên thị trường.
- Đưa ra phương án mua cả 3 căn với giá tổng hợp khoảng 3,0 – 3,3 tỷ đồng thay vì 4 tỷ, giúp chủ nhà nhanh chóng thu hồi vốn và giảm rủi ro.
Kết luận
Mức giá 1,35 tỷ đồng/khoảng 50 m² nhà hẻm nhỏ bàn giao thô tại Quận 7 hiện đang có dấu hiệu quá cao nếu xét về mặt bằng chung thị trường. Giá sẽ hợp lý hơn khi nằm trong khoảng 1,0 – 1,1 tỷ đồng. Việc thương lượng giá dựa trên các điểm yếu về diện tích, tình trạng bàn giao và vị trí hẻm sẽ giúp người mua đạt được thỏa thuận tốt hơn.
