Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 4 x 22m (tương đương 87.3 m²), diện tích sử dụng 157 m² với 1 trệt 1 lầu bê tông cốt thép, 3 phòng ngủ và 4 vệ sinh, hướng Tây, nằm trong hẻm xe hơi 8m tại Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang. Giá chào bán 6,6 tỷ đồng, tương đương khoảng 75,6 triệu đồng/m² sử dụng.
So với mặt bằng giá nhà phố khu vực Phường Phước Long và các khu vực lân cận Nha Trang, mức giá này là cao hơn mức trung bình khoảng 20-30%. Nhà cùng phân khúc, kết cấu và diện tích thường dao động từ 55-65 triệu/m² trong hẻm rộng, hoàn thiện cơ bản.
Đánh giá về kết cấu, nhà xây 1 trệt 1 lầu BTCT là điểm cộng, tuy nhiên diện tích đất chỉ 87,3 m² khá nhỏ, diện tích sử dụng lớn do tận dụng diện tích xây dựng sát chỉ giới hẻm. Hẻm 8m hiện hữu là lợi thế so với hẻm nhỏ hơn, tuy nhiên vị trí trong hẻm và hướng Tây có thể gây nóng vào buổi chiều.
Nếu so sánh với chi phí xây mới, giá xây thô và hoàn thiện khoảng 6-7 triệu đồng/m², căn nhà này có thể tính giá trị đất vào khoảng 4,8 – 5 tỷ đồng, phần còn lại là giá trị xây dựng và vị trí. Tuy nhiên, giá đất ở Phường Phước Long trung bình hiện nay rơi vào khoảng 50-60 triệu/m² mặt tiền hẻm lớn, căn này có giá đất quy đổi khoảng 75 triệu/m², tức đang bị điều chỉnh tăng do nhà hoàn thiện và hẻm 8m.
Kết luận: Giá 6,6 tỷ cho căn này là khá cao so với giá thị trường, người mua cần cân nhắc và thương lượng giảm giá ít nhất 10-15% để phù hợp hơn với giá trị thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 8m, xe hơi ra vào thuận tiện, khác biệt so với nhiều căn nhà trong hẻm nhỏ dưới 4m.
- Nhà xây BTCT, có 1 trệt 1 lầu, 3 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh phù hợp gia đình đa thế hệ hoặc cho thuê từng phòng.
- Vị trí gần chợ Lê Văn Quới và các tiện ích khu vực, dân trí khá tốt.
- Hướng Tây, tuy là hướng xấu theo phong thủy nhưng lại giúp nhà sáng và thoáng vào buổi sáng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dòng tiền. Với 3 phòng ngủ và 4 WC, có thể cho thuê theo từng phòng hoặc cả căn.
Đây không phải căn để đầu tư xây lại vì diện tích đất nhỏ và giá đã cao, chi phí xây mới không tiết kiệm.
Vị trí trong hẻm lớn đủ để làm kho xưởng nhỏ nhưng không tối ưu về mặt giao thông vận tải.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Q.Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Q.Nha Trang) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 87.3 m² | 90 m² | 100 m² |
| Diện tích sử dụng | 157 m² | 150 m² | 160 m² |
| Hẻm | 8m, xe hơi | 4m, xe máy | 6m, xe hơi |
| Kết cấu | BTCT 1 trệt 1 lầu | Nhà cũ 1 trệt 1 lầu | BTCT 2 tầng |
| Giá bán | 6,6 tỷ (75.6 triệu/m²) | 5,2 tỷ (34.6 triệu/m²) | 6 tỷ (37.5 triệu/m²) |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, sổ hoàn công đã đủ và không vướng quy hoạch, đặc biệt do vị trí trong hẻm.
- Kiểm tra hiện trạng nhà có thấm dột, kết cấu bê tông có chắc chắn hay không, vì nhà đã xây hoàn thiện cơ bản.
- Xem xét phong thủy hướng Tây, có thể gây nóng và ảnh hưởng sức khỏe, cần giải pháp chống nóng hợp lý.
- Đảm bảo hẻm 8m thông thoáng, không bị cấm xe tải lớn hoặc giao thông phức tạp.
