Nhận định về mức giá 9,8 tỷ đồng cho nhà tại đường Quang Tiến, Phường Đại Mỗ, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
Mức giá 9,8 tỷ đồng cho căn nhà 5 tầng, diện tích đất 45 m², tương đương khoảng 217,78 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Nam Từ Liêm hiện tại.
Những đặc điểm nổi bật của căn nhà như ô tô tải có thể lùi tận cửa, ô tô vào nhà, vị trí lô góc, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, Vincom và vườn Nhật làm tăng giá trị bất động sản này.
Tuy nhiên, quỹ đất 45 m² là khá nhỏ, diện tích sử dụng 225 m² là nhờ tận dụng xây dựng 5 tầng với tổng 6 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, gara ô tô trong nhà. Nhà thuộc dạng nhà ngõ có hẻm xe hơi, giúp việc di chuyển thuận tiện hơn các nhà ngõ nhỏ khác.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Tiêu chí | Căn nhà Quang Tiến | Mức giá trung bình khu Nam Từ Liêm (tham khảo thực tế 2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 45 m² | 50 – 70 m² |
| Số tầng | 5 tầng | 3 – 5 tầng |
| Giá/m² đất | 217,78 triệu/m² | 80 – 150 triệu/m² |
| Vị trí | Ngõ ô tô tải vào được, lô góc, gần tiện ích lớn | Ngõ nhỏ, cách trung tâm thương mại 200+ m |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đầy đủ sổ đỏ |
| Tiện ích | Rất đầy đủ, gần trường học, bệnh viện, Vincom, vườn Nhật | Tiện ích cách xa 200-500 m |
Nhận xét chi tiết
- Giá đất tại Nam Từ Liêm thường dao động từ 80 đến 150 triệu/m², tùy vị trí và mặt tiền, do đó mức giá 217,78 triệu/m² này cao hơn mặt bằng chung đáng kể.
- Điểm cộng lớn là ngõ ô tô tải vào được và ô tô vào nhà, rất hiếm trong khu vực, tạo thuận lợi cho việc kinh doanh hoặc làm văn phòng kết hợp nhà ở.
- Lô góc giúp tăng khả năng thoáng khí và ánh sáng, và có thể mở rộng hoặc cải tạo mặt tiền.
- Vị trí gần các tiện ích như trường học các cấp, bệnh viện, trung tâm thương mại lớn là điểm cộng giá trị.
- Diện tích đất 45 m² nhỏ, tuy nhiên được bù đắp bởi thiết kế 5 tầng với 6 phòng ngủ và đủ công năng, phù hợp với gia đình nhiều thành viên hoặc nhu cầu kinh doanh nhỏ.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đảm bảo sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp, quy hoạch ổn định.
- Đánh giá kỹ tình trạng xây dựng, nội thất đầy đủ nhưng cần kiểm tra chất lượng thi công, độ bền vững của công trình.
- Xem xét hạ tầng ngõ có thực sự thuận tiện cho ô tô tải và ô tô vào nhà như quảng cáo, tránh bị giới hạn trong tương lai.
- Thẩm định giá thị trường khu vực xung quanh, tránh mua với giá vượt trội mà không có lý do thuyết phục.
- Đàm phán giá với chủ nhà dựa trên các nhược điểm như diện tích đất nhỏ, chi phí bảo trì, thuế phí và khả năng thanh khoản.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Với những ưu điểm đã phân tích, mức giá hợp lý cho căn nhà này nên dao động từ 8,0 – 8,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 178 – 189 triệu/m². Đây là mức giá đã tính đến lợi thế vị trí và tính năng ngõ ô tô tải vào được, lô góc và gần tiện ích.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- So sánh các sản phẩm tương đương trong khu vực có giá thấp hơn, đặc biệt nhà mặt đường hoặc mặt tiền lớn hơn.
- Nhấn mạnh chi phí bảo trì và thuế phí phát sinh do nhà xây 5 tầng, diện tích nhỏ có thể hạn chế khả năng mở rộng hay đầu tư thêm.
- Chỉ ra thị trường hiện nay có xu hướng thận trọng hơn, người mua cân nhắc kỹ càng về mức giá trên 200 triệu/m².
- Đưa ra cam kết mua nhanh, thanh toán rõ ràng để chủ nhà yên tâm giảm giá.
