Nhận định về mức giá 19,2 tỷ cho lô đất 64,5m² tại Phường Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội
Với diện tích 64,5 m² và mức giá 19,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 297,67 triệu đồng/m², lô đất thổ cư tại vị trí số 8, ngách 32/14, phố Đồng Me, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội đang được rao bán ở mức giá khá cao so với mặt bằng chung các khu vực lân cận.
Phân tích chi tiết giá đất khu vực Nam Từ Liêm và khu vực Mễ Trì
| Khu vực | Loại đất | Diện tích (m²) | Giá trung bình (triệu đồng/m²) | Giá tham khảo (tỷ đồng) |
|---|---|---|---|---|
| Phường Mễ Trì (Nam Từ Liêm) | Đất thổ cư | 60 – 70 | 180 – 230 | 11 – 15 |
| Trung tâm Nam Từ Liêm | Đất thổ cư | 60 – 70 | 200 – 250 | 12 – 17.5 |
| Khu vực gần mặt đường lớn | Đất thổ cư | 60 – 70 | 250 – 300 | 15 – 21 |
Từ bảng trên có thể thấy, mức giá 297,67 triệu đồng/m² là mức giá cao tương đương với những vị trí đất thổ cư gần mặt đường lớn hoặc khu vực trung tâm quận Nam Từ Liêm. Tuy nhiên, lô đất này nằm trong ngõ rộng 2m, cách mặt đường Đồng Me 10m, không trực tiếp tiếp giáp mặt đường chính, nên mức giá này có phần cao hơn mặt bằng chung.
Điều kiện và đặc điểm lô đất cần lưu ý
- Pháp lý rõ ràng: Đã có sổ đỏ chính chủ, thuận tiện cho việc sang tên, chuyển nhượng.
- Diện tích và hình dạng: 64,5 m², nở hậu, chiều ngang 6,3m, chiều dài 10,2m – phù hợp với xây dựng nhà ở.
- Vị trí: Nằm trong ngõ rộng 2m, cách mặt đường Đồng Me 10m, không phải mặt tiền đường lớn, gây hạn chế về khả năng kinh doanh hoặc xây dựng nhà có mặt tiền đẹp.
- Hướng đất: Đông Nam, phù hợp phong thủy với nhiều người.
Nhận xét về giá và đề xuất mức giá hợp lý
Dựa trên các yếu tố vị trí, đặc điểm lô đất, và so sánh giá thị trường, mức giá 19,2 tỷ đồng (khoảng 297,67 triệu/m²) là khá cao so với vị trí trong ngõ và không tiếp giáp mặt phố chính. Thông thường, đất thổ cư trong ngõ có giá thấp hơn từ 15-30% so với đất mặt phố cùng khu vực.
Do đó, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 13,5 – 16,5 tỷ đồng (tương đương 210 – 255 triệu đồng/m²), cân nhắc khoảng cách ngõ và tiện ích xung quanh.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà
- Đưa ra các dẫn chứng về giá đất thổ cư trong ngõ tại Mễ Trì và Nam Từ Liêm để làm cơ sở thương lượng.
- Nêu rõ hạn chế về vị trí và mặt tiền (ngõ 2m, cách mặt đường 10m) làm giảm giá trị sử dụng và tiềm năng tăng giá.
- Thương lượng với mức giá mở đầu khoảng 13 tỷ để có biên độ điều chỉnh.
- Nhấn mạnh tính pháp lý minh bạch và cam kết giao dịch nhanh để chủ nhà có động lực giảm giá.
Kết luận
Nếu bạn xác định mua để ở và có ngân sách dư dả, mức giá này có thể chấp nhận được vì khu vực Nam Từ Liêm phát triển mạnh mẽ, đặc biệt gần các hạ tầng giao thông lớn và khu đô thị mới. Tuy nhiên, nếu đầu tư hoặc mua bán sinh lời, nên cân nhắc điều chỉnh mức giá xuống khoảng 13,5 – 16,5 tỷ đồng để phù hợp với giá thị trường và tiềm năng tăng giá thực tế.
