Nhận định mức giá
Giá 3,88 tỷ đồng cho căn nhà 56m² tại đường Dương Quảng Hàm, P6, Gò Vấp là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, đây là mức giá có thể chấp nhận được trong trường hợp nhà có vị trí hẻm rộng 5m, sổ hồng riêng, kết cấu nhà mới 1 trệt 2 lầu với 3 phòng ngủ, 3 WC, ban công và có hợp đồng thuê với thu nhập ổn định 12 triệu/tháng đến cuối năm 2025.
Như vậy, nếu khách mua quan tâm đến việc đầu tư cho thuê hoặc muốn mua ở ngay với chất lượng nhà tốt và vị trí tiện lợi gần Emart Phan Văn Trị, mức giá này có thể được xem là hợp lý.
Nếu khách mua chủ yếu để ở và không quá quan tâm đến việc cho thuê, giá này có thể hơi cao so với mặt bằng khu vực do mức giá trung bình các căn nhà tương tự trong hẻm 4-5m tại Gò Vấp thường dao động khoảng 65-70 triệu/m².
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Căn nhà đang bán | Tham khảo căn tương tự tại Gò Vấp (2024) |
|---|---|---|
| Diện tích | 56 m² | 50-60 m² |
| Giá | 3,88 tỷ đồng | 3,2 – 3,5 tỷ đồng |
| Giá/m² | ~69,3 triệu/m² | ~65 triệu/m² |
| Vị trí | Hẻm 5m, gần Emart Phan Văn Trị | Hẻm 4-5m, gần các tiện ích nhỏ |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, sang tên được | Tương tự |
| Tiện ích | Nhà mới, 1 trệt 2 lầu, 3PN, 3WC, ban công, sân thượng, chỗ đỗ xe hơi | Nhà mới hoặc cũ, 2-3PN, 2-3WC, không phải lúc nào có chỗ để xe hơi |
| Thu nhập cho thuê | 12 triệu/tháng (HĐ thuê đến cuối 2025) | Thường 8-10 triệu/tháng |
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên mức giá trung bình khu vực và các ưu điểm của căn nhà, mức giá hợp lý có thể nằm trong khoảng 3,5 – 3,7 tỷ đồng, tương đương ~62,5 – 66 triệu/m².
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể sử dụng các luận điểm sau:
- So sánh giá thị trường cho các căn nhà tương tự trong khu vực đang dao động thấp hơn mức giá chào bán.
- Nhấn mạnh việc giá hiện tại cao hơn mặt bằng trung bình, nên cần điều chỉnh để phù hợp với khả năng thanh khoản của thị trường.
- Chỉ ra rủi ro khi mua giá cao trong bối cảnh thị trường đang có xu hướng ổn định hoặc nhích nhẹ, người bán nên có sự hợp tác để nhanh chóng bán được.
- Đề cập đến thời gian thuê hiện tại có thể hạn chế khách mua ở ngay hoặc thay đổi mục đích sử dụng, ảnh hưởng đến giá trị thanh khoản.
Nếu chủ nhà đồng ý giảm giá xuống khoảng 3,6 tỷ đồng sẽ là mức giá tốt để khách mua có thể xuống tiền, vừa đảm bảo lợi nhuận cho bên bán, vừa hợp lý với người mua.
