Thẩm định giá trị thực:
Tổng diện tích đất 139m², trong đó 50m² là đất ở đô thị (ODT) có nhà hiện hữu 1 tầng với diện tích sử dụng 50m². Giá bán 1,95 tỷ đồng tương đương khoảng 14,03 triệu/m² đất ở đô thị. Với nhà 1 tầng cũ, giá xây dựng mới hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², chi phí xây dựng 50m² vào khoảng 300-350 triệu đồng. Như vậy, phần còn lại của giá bán chủ yếu là giá trị đất.
So với mặt bằng đất nền tại TP. Thuận An, đất ODT vùng trung tâm, gần Nguyễn Hữu Cảnh hiện có giá chào bán từ 15-18 triệu/m² tùy vị trí mặt tiền và quy hoạch. Đây là hẻm nhỏ chỉ 2m, không phải mặt tiền đường lớn, nên giá 14 triệu/m² là hợp lý hoặc hơi cao nếu xét về mặt hẻm nhỏ gây hạn chế tiện ích. Đất CLN 89m² không có giá trị xây dựng ở đô thị, nhưng có thể tận dụng làm sân vườn hoặc tiềm năng chuyển đổi trong tương lai.
Nhận xét về giá: Giá bán đang ở mức khá cao so với hẻm nhỏ và diện tích đất ODT chỉ 50m², nên người mua cần cân nhắc kỹ hoặc thương lượng giảm giá khoảng 5-10% để hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Hẻm số 06 Nguyễn Hữu Cảnh, khu dân cư yên tĩnh, ít ồn ào, phù hợp gia đình muốn không gian sống xanh.
- Diện tích đất rộng 139m² với sân vườn phía sau, tạo không gian thoáng mát hiếm có trong khu vực.
- Pháp lý sổ hồng riêng rõ ràng, sang tên nhanh, giảm thiểu rủi ro cho người mua.
- Nhà cũ 1 tầng, phù hợp xây mới theo nhu cầu cá nhân, không bị giới hạn kết cấu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để:
– Ở thực tế cho gia đình nhỏ muốn không gian sống yên tĩnh, có sân vườn thoáng mát.
– Đầu tư xây mới nhà 1-2 tầng hoặc nhà trọ cho thuê dài hạn, tận dụng diện tích đất rộng.
– Không thích hợp làm kho xưởng do vị trí khu dân cư và hẻm nhỏ khó vận chuyển hàng hóa lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 4m Nguyễn Hữu Cảnh) | Đối thủ 2 (Mặt tiền đường Nguyễn Hữu Cảnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 139m² (10x14m) | 120m² (6x20m) | 80m² (5x16m) |
| Diện tích ODT | 50m² | 100m² | 80m² |
| Hẻm / Mặt tiền | Hẻm xe máy 2m | Hẻm ô tô nhỏ 4m | Mặt tiền đường lớn |
| Giá bán | 1,95 tỷ (14 tr/m² ODT) | 2,2 tỷ (22 tr/m² ODT) | 2,8 tỷ (35 tr/m² ODT) |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ đỏ chính chủ | Sổ hồng lâu dài |
| Tiện ích | Khu dân cư yên tĩnh, có sân vườn | Gần chợ, trường học | Giao thông thuận tiện, kinh doanh tốt |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà cũ (thấm dột, móng, kết cấu chịu lực) để dự trù chi phí sửa chữa hoặc xây mới.
- Đo lại ranh đất, kiểm tra mốc giới do diện tích đất dài và có cả đất CLN, tránh tranh chấp.
- Xác thực quy hoạch khu vực, đặc biệt khả năng chuyển đổi CLN sang ODT trong tương lai.
- Hẻm 2m khá nhỏ, kiểm tra khả năng quay đầu xe máy, tiếp cận dịch vụ cứu hỏa và vận chuyển hàng hóa.
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, đối chiếu tên chủ sở hữu, tránh trường hợp mua nhầm đất tranh chấp.
