Nhận định về mức giá 4,12 tỷ đồng cho nhà tại ngõ 127/38/14 Hào Nam, Đống Đa, Hà Nội
Với diện tích sử dụng 40 m² và giá bán 4,12 tỷ đồng, tương đương khoảng 103 triệu/m², mức giá này trên thực tế cao hơn khá nhiều so với giá trung bình khu vực
Phân tích chi tiết và so sánh giá thực tế
| Khu vực | Loại nhà | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu VNĐ) | Giá bán (tỷ VNĐ) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Ngõ Hào Nam, Đống Đa | Nhà ngõ, 3 tầng, 2 phòng ngủ | 40 (sử dụng) | 103 (tính theo giá 4,12 tỷ) | 4,12 | Giá hiện tại chủ rao bán |
| Ngõ Hào Nam, Đống Đa | Nhà ngõ, 3 tầng | 35 – 45 | 70 – 90 | 2,8 – 3,8 | Giá tham khảo từ các giao dịch gần đây trong ngõ và khu vực lân cận |
| Phố Hào Nam, mặt phố | Nhà mặt phố, 3 tầng | 40 – 50 | 120 – 140 | 4,8 – 6,0 | Giá nhà mặt phố, cao hơn nhà trong ngõ |
Nhận xét và đề xuất mức giá hợp lý
Nhà trong ngõ, diện tích đất nhỏ chỉ 18 m², mặt tiền 3 m và diện tích sử dụng 40 m² thì mức giá trên 4 tỷ (tương đương hơn 100 triệu/m²) là cao hơn mặt bằng chung của nhà ngõ trong khu vực Đống Đa khoảng 15-30%. Các căn nhà tương tự trong ngõ Hào Nam đang giao dịch phổ biến ở tầm 70-90 triệu/m², tương đương 2,8-3,8 tỷ đồng cho diện tích và tiêu chuẩn tương đương.
Do vậy, mức giá 4,12 tỷ đồng không phải là mức giá hợp lý nếu chỉ nhìn vào vị trí ngõ và diện tích đất hạn chế. Mức giá này có thể chấp nhận được nếu căn nhà có nhiều ưu điểm vượt trội như mặt tiền rộng hơn, diện tích đất lớn hơn, hoặc vị trí ngay mặt phố sầm uất. Tuy nhiên, với thông tin hiện tại, giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 3,5 – 3,8 tỷ đồng để phù hợp với thị trường và giúp việc giao dịch thuận lợi hơn.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà giảm giá
- Trình bày các dữ liệu so sánh thực tế với các căn nhà tương tự trong ngõ Hào Nam và khu vực Đống Đa.
- Nhấn mạnh diện tích đất nhỏ, mặt tiền hẹp và vị trí trong ngõ, không phải mặt phố, nên giá không thể cao như nhà mặt phố.
- Đề xuất mức giá 3,7 tỷ đồng, vừa thể hiện thiện chí mua ngay, vừa hợp lý với thị trường.
- Nhấn mạnh tính cạnh tranh của thị trường hiện nay và sự sẵn sàng giao dịch nhanh nếu mức giá phù hợp.
- Đề nghị gia đình xem xét giảm giá để tránh mất thời gian cho cả hai bên, tăng khả năng bán nhanh chóng.
Kết luận
Mức giá 4,12 tỷ đồng cho căn nhà ngõ 3 tầng, diện tích sử dụng 40 m² tại ngõ Hào Nam, Đống Đa là không hợp lý nếu xét theo mặt bằng giá nhà ngõ tương tự trong khu vực. Giá này phù hợp hơn với nhà mặt phố có diện tích và mặt tiền tương đương. Để có giao dịch thành công, nên thuyết phục chủ nhà giảm giá xuống khoảng 3,5 – 3,8 tỷ đồng, mức giá có cơ sở thực tế và dễ tiếp cận người mua hơn.
