Nhận định về mức giá 4,65 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 65m² tại ngõ 84 Chùa Láng, Quận Đống Đa, Hà Nội
Mức giá ~71,54 triệu đồng/m² cho căn hộ tập thể, căn góc, đã bàn giao, nội thất cao cấp, tại vị trí trung tâm Quận Đống Đa là ở mức cao so với mặt bằng chung của phân khúc căn hộ tập thể và cư xá trong khu vực. Tuy nhiên, tính đặc thù và lợi thế của căn hộ như sau có thể làm mức giá này trở nên hợp lý:
- Vị trí đắc địa, gần nhiều trường Đại học lớn (ĐH Luật, Ngoại Thương, HV Ngoại Giao, ĐH GTVT,…), thuận tiện cho sinh viên, người đi làm thuê, hoặc gia đình trẻ.
- Căn góc nên có ánh sáng và thông gió tốt hơn, điều này làm tăng giá trị thực và tính thanh khoản của căn hộ.
- Nội thất cao cấp, đầy đủ công năng đã hoàn thiện có thể giúp người mua tiết kiệm chi phí sửa chữa, đầu tư ban đầu.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, giúp giao dịch thuận lợi.
- Đã bàn giao, có thể dọn vào ở ngay, giảm thiểu rủi ro và thời gian chờ đợi.
So sánh giá với thị trường căn hộ tập thể, cư xá tại Quận Đống Đa và khu vực lân cận
| Loại BĐS | Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Căn hộ tập thể, căn góc | Ngõ 84 Chùa Láng, Đống Đa | 65 | 71,54 | 4,65 | Nội thất cao cấp, sổ hồng riêng |
| Căn hộ tập thể | Ngõ 88 Chùa Láng, Đống Đa | 60 | 55 – 60 | 3,3 – 3,6 | Nội thất cơ bản, đã bàn giao |
| Căn hộ chung cư mới | Phố Nguyễn Lương Bằng, Đống Đa | 70 | 45 – 50 | 3,15 – 3,5 | Mới xây, chưa hoàn thiện nội thất |
| Căn hộ tập thể cải tạo | Phường Láng Thượng, Đống Đa | 65 | 60 – 65 | 3,9 – 4,2 | Nội thất trung bình, sổ đỏ |
Nhận xét chi tiết và đề xuất
Mức giá 4,65 tỷ đồng là khá cao
Trước khi quyết định xuống tiền, bạn cần lưu ý thêm:
- Kiểm tra chi tiết pháp lý, sổ hồng riêng, tình trạng sử dụng, có tồn tại tranh chấp hay quy hoạch nào ảnh hưởng không.
- Xác nhận chính xác nội thất và trang thiết bị có đầy đủ, chất lượng như cam kết.
- Đánh giá hiện trạng căn hộ (độ bền, tiện nghi, hướng nhà, tiếng ồn, an ninh khu vực).
- So sánh kỹ với các căn hộ tương tự để đảm bảo không mất giá trị khi chuyển nhượng sau này.
Đề xuất giá hợp lý hơn để thương lượng với chủ nhà là khoảng 4,0 – 4,2 tỷ đồng (tương đương 61,5 – 64,5 triệu đồng/m²). Mức giá này phản ánh đúng giá trị nội thất cao cấp, vị trí tốt và căn góc nhưng không bị định giá quá cao so với thị trường, giúp rút ngắn thời gian giao dịch.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh các căn hộ tương đương trong khu vực có giá bán thấp hơn đáng kể.
- Nhấn mạnh đến yếu tố căn hộ tập thể, mặc dù căn góc và nội thất cao cấp nhưng vẫn thuộc dòng tập thể, khó tăng giá mạnh như chung cư mới.
- Đề cập đến chi phí phát sinh có thể cần để bảo trì hoặc nâng cấp thêm trong tương lai.
- Khẳng định sự thiện chí và khả năng giao dịch nhanh nếu được điều chỉnh giá hợp lý.
Kết luận: Nếu bạn có nhu cầu ở thực và đánh giá cao vị trí cùng nội thất của căn hộ, việc xuống tiền ở mức giá trên có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu cân nhắc đầu tư hoặc tài chính hạn chế, bạn nên thương lượng để đạt được mức giá hợp lý hơn khoảng 4,0 – 4,2 tỷ đồng nhằm đảm bảo giá trị và tránh rủi ro khi chuyển nhượng.
