Nhận định về mức giá 3,25 tỷ đồng cho căn nhà tại Đường Kiệt 420 Lê Văn Hiến, Phường Khuê Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Dựa trên thông tin cung cấp, căn nhà có diện tích đất 58 m² với giá chào bán 3,25 tỷ đồng, tương đương khoảng 56,03 triệu đồng/m². Nhà có 3 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, 2 mặt kiệt và có sẵn 3 phòng trọ đang cho thuê. Khu vực gần bệnh viện 600 giường và dân cư đông đúc. Sổ đỏ đã có đầy đủ.
Phân tích mức giá so với thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm nổi bật | Thời gian tham khảo |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Kiệt 420 Lê Văn Hiến, Ngũ Hành Sơn | 58 | 3,25 | 56,03 | Nhà 2 mặt kiệt, có 3 phòng trọ cho thuê, gần bệnh viện | 2024 |
| Đường Lê Văn Hiến, Ngũ Hành Sơn (nhà ngõ, gần trung tâm) | 60 | 3,0 | 50 | Nhà trong ngõ, gần tiện ích, không có phòng trọ | 2023 |
| Đường Nguyễn Văn Thoại, Ngũ Hành Sơn | 55 | 2,7 | 49 | Nhà hẻm nhỏ, không có phòng trọ, gần biển | 2023 |
| Đường Kiệt 420 Lê Văn Hiến (nhà 1 mặt kiệt, chưa có phòng trọ) | 58 | 2,9 | 50 | Nhà 1 mặt kiệt, chưa có phòng trọ, gần bệnh viện | 2024 |
Nhận xét
– Giá 56,03 triệu đồng/m² là ở mức khá cao so với mặt bằng chung nhà ngõ trong khu vực Ngũ Hành Sơn, đặc biệt khi so với các bất động sản có diện tích và vị trí tương đương, giá phổ biến dao động trong khoảng 49-50 triệu đồng/m².
– Tuy nhiên, điểm cộng lớn của căn nhà này là có 2 mặt kiệt, giúp tăng khả năng thông thoáng và tiện lợi giao thông, đồng thời đang có 3 phòng trọ cho thuê tạo ra nguồn thu nhập thụ động cho chủ nhà.
– Vị trí gần bệnh viện lớn là một lợi thế về tiện ích, đảm bảo giá trị sử dụng cao và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
– Sổ đỏ rõ ràng giúp giao dịch an toàn.
Đề xuất và lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Giá hợp lý hơn có thể nằm khoảng 2,9 – 3,0 tỷ đồng (tương đương 50-52 triệu đồng/m²), dựa trên các căn nhà tương tự trong khu vực không có hoặc chưa có phòng trọ, hoặc chỉ 1 mặt kiệt.
- Nếu bạn đánh giá cao 3 phòng trọ hiện hữu và thu nhập cho thuê, cũng như ưu thế 2 mặt kiệt thì mức giá 3,25 tỷ có thể chấp nhận được.
- Cần kiểm tra kỹ về tính pháp lý của phòng trọ cho thuê, hợp đồng thuê, nguồn thu nhập thực tế để tránh rủi ro khi đầu tư.
- Xác định rõ ràng tiềm năng phát triển khu vực, các dự án hạ tầng gần đó để đánh giá giá trị tăng trưởng.
- Thương lượng với chủ nhà dựa trên việc so sánh giá thị trường, đề nghị giảm giá khoảng 5-10% nếu không có hợp đồng thuê phòng trọ chính thức hoặc cần cải tạo thêm.
Cách thuyết phục chủ nhà giảm giá
– Trình bày các căn nhà tương tự trong khu vực có giá thấp hơn, nhấn mạnh sự khác biệt về mặt pháp lý hoặc tiện ích của các phòng trọ nếu chưa có hợp đồng thuê ổn định.
– Đưa ra lý do bạn sẵn sàng thanh toán nhanh, giao dịch minh bạch để tạo sự tin tưởng.
– Đề xuất mức giá khoảng 3 tỷ đồng với lý do giá thị trường hiện tại và tình trạng bất động sản.
– Nếu có thể, đề nghị chủ nhà hỗ trợ một phần chi phí làm sổ hoặc sửa chữa để giảm áp lực tài chính cho bạn.
