Thẩm định giá trị thực:
Nhà nằm tại vị trí trung tâm quận Tân Bình, đường Thành Mỹ, mặt tiền rộng 4.35m, diện tích 61m² (4.35 x 14m), kết cấu 1 trệt 2 lầu với 4 phòng ngủ và 4 WC. Đơn giá trên thị trường khu vực trung tâm Tân Bình với nhà xây mới, hẻm xe hơi vào nhà thường dao động khoảng 180-210 triệu/m² tùy vị trí và thiết kế.
Với giá chào 12.5 tỷ, tương đương khoảng 204,9 triệu/m² (12.5 tỷ / 61 m²), mức giá này nằm trong khoảng cao của phân khúc nhưng chưa vượt mức quá ngáo giá so với mặt bằng khu vực có hẻm ô tô, nhà mới hoàn thiện đầy đủ nội thất.
Tuy nhiên, cần lưu ý là nhà có 2 tầng + trệt, diện tích sàn xây dựng thực tế khoảng 180-190m² (tính cả sân thượng nếu có). Chi phí xây dựng hiện nay vào khoảng 6-7 triệu/m² cho nhà hoàn thiện, nghĩa là giá trị xây mới khoảng 1.1-1.3 tỷ cho phần thô, tuy nhiên vị trí trung tâm, hẻm xe hơi vào nhà giúp giá trị căn nhà tăng đáng kể.
Nhận xét giá: Giá chốt 12,5 tỷ là mức giá khá cao, tương đương giá đất nền trung tâm cộng thêm lợi thế nhà xây dựng hiện đại. Người mua cần cân nhắc kỹ, bởi nếu so sánh với các căn tương tự trong khu vực với hẻm rộng và tiện ích tương đương, mức giá có thể thấp hơn 5-10%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm quận Tân Bình, gần chợ Tân Bình, chợ Ông Địa, trường học Đống Đa, kết nối thuận tiện đến sân bay và Quận 10.
- Hẻm xe hơi 6m rộng rãi, có thể đậu xe trong nhà, rất hiếm đối với khu vực trung tâm.
- Nhà mới xây, nội thất đầy đủ, thiết kế hiện đại, tối ưu không gian với 4 phòng ngủ và 4 WC phù hợp với gia đình đa thế hệ hoặc có người giúp việc.
- Diện tích và mặt tiền vuông vức, dễ dàng cải tạo hoặc nâng tầng nếu cần.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế đối với gia đình cần không gian rộng, tiện nghi trung tâm thành phố. Với vị trí đẹp và thiết kế hiện đại, cũng có thể khai thác cho thuê căn hộ cao cấp hoặc văn phòng nhỏ, tuy nhiên giá thuê tại khu vực Tân Bình thường không quá cao nên dòng tiền cho thuê không quá hấp dẫn so với giá trị đầu tư.
Ngoài ra, chủ đầu tư có thể cân nhắc phương án đầu tư xây lại căn nhà cao tầng hơn (tối đa 5 tầng theo quy định khu vực), tăng diện tích sử dụng và giá trị bất động sản trong tương lai.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lý Thường Kiệt, Tân Bình) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Hồng Đào, Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 61 | 60 | 65 |
| Mặt tiền (m) | 4.35 | 4 | 4.5 |
| Kết cấu | 1 trệt 2 lầu, mới | 1 trệt 2 lầu, cũ | 1 trệt 3 lầu, mới |
| Hẻm | 6m, xe hơi | 4m, xe máy | 6m, xe hơi |
| Giá chào (tỷ) | 12.5 | 10.8 | 13.8 |
| Đơn giá (triệu/m²) | 204.9 | 180 | 212.3 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra kết cấu và chất lượng xây dựng thực tế, xem xét có hiện tượng thấm dột hoặc hư hại do thời gian.
- Đánh giá phong thủy căn nhà, đặc biệt là hướng nhà và vị trí cửa chính trong hẻm.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, có dự án lớn hoặc đường mở rộng hẻm không làm ảnh hưởng đến giá trị.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và đỗ xe trong hẻm, tránh trường hợp hẻm tuy rộng nhưng khó khăn trong thực tế.