Nhận định mức giá bất động sản tại Đường Lũy Bán Bích, Phường Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú
Giá đề xuất: 4,8 tỷ VND cho nhà 2 tầng, diện tích 36 m², giá 133,33 triệu/m².
Đây là phân khúc nhà ngõ hẻm tại khu vực Tân Phú, với diện tích nhỏ, nhưng được nhiều tiện ích xung quanh và pháp lý rõ ràng.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu VND) | Tổng giá (tỷ VND) | Loại nhà | Đặc điểm | Thời điểm tham khảo |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lũy Bán Bích, Tân Phú | 36 | 133,33 | 4,8 | Nhà ngõ, 2 tầng | Nhà nở hậu, 2PN, 2WC, full nội thất | 2024 Q2 |
| Đường Lũy Bán Bích, Tân Phú | 38 | 110-120 | 4,2 – 4,56 | Nhà hẻm, 2 tầng | 2PN, 2WC, chưa có nội thất | 2024 Q1 |
| Đường Tây Thạnh, Tân Phú | 40 | 110 | 4,4 | Nhà hẻm, 2 tầng | 2PN, 2WC, cơ bản | 2024 Q1 |
| Đường Lũy Bán Bích, Tân Phú | 35 | 125 | 4,375 | Nhà ngõ, 2 tầng | 2PN, 2WC, chưa nội thất | 2023 Q4 |
Nhận xét về mức giá 4,8 tỷ
Mức giá trung bình trên thị trường khu vực Tân Phú cho nhà 2 tầng diện tích khoảng 35-40 m² dao động khoảng 110-125 triệu/m². Với mức giá 133,33 triệu/m² thì giá này hơi cao so với mặt bằng chung.
Tuy nhiên, điểm cộng của căn nhà này là nhà nở hậu, có 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, hẻm thông thoáng, vị trí gần sân bay, công viên và đối diện ủy ban quận Tân Phú, cùng với full nội thất cao cấp. Đây là những yếu tố nâng giá bán lên và phần nào hợp lý trong trường hợp người mua muốn ở ngay hoặc đầu tư cho thuê.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý cho căn nhà này nên nằm trong khoảng 4,4 – 4,6 tỷ đồng (tương đương 122-128 triệu/m²), vừa phản ánh thực tế thị trường vừa trừ đi phần chi phí nội thất đã trang bị mà có thể người mua không muốn giữ lại toàn bộ.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh trực tiếp với các căn nhà tương tự cùng khu vực có giá thấp hơn, chưa nội thất, nhấn mạnh yếu tố chi phí trang bị nội thất có thể được trừ bớt nếu người mua không giữ.
- Nhấn mạnh việc giá hiện tại cao hơn mặt bằng chung thị trường, tạo áp lực lên khả năng thanh khoản nếu giữ mức giá trên 130 triệu/m².
- Đề nghị thanh toán nhanh hoặc không qua môi giới để giảm chi phí, từ đó chủ nhà có thể linh hoạt giảm giá.
Kết luận
Mức giá 4,8 tỷ đồng cho căn nhà 2 tầng diện tích 36 m² tại Lũy Bán Bích, Quận Tân Phú là hơi cao so với thị trường. Nếu người mua đánh giá cao vị trí và nội thất hiện hữu thì mức giá này có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, với các đối tượng mua để đầu tư hoặc có ngân sách hạn chế, mức giá đề xuất nên nằm trong khoảng 4,4 – 4,6 tỷ đồng.
