Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 164m², diện tích xây dựng 83,5m², nhà 2 tầng, mặt tiền rộng 5m, chiều dài 16,7m, giá chào bán 3,6 tỷ đồng tương đương khoảng 21,6 triệu đồng/m² đất và 43 triệu đồng/m² xây dựng.
Với vị trí tại đường Tôn Đản, phường Hòa Thọ Tây, Quận Cẩm Lệ, đây là khu vực có tốc độ phát triển tốt, nhưng vẫn chưa phải là trung tâm thành phố Đà Nẵng. Giá đất khu vực này hiện dao động khoảng 15-20 triệu/m² cho đất nền, nhà xây mới có thể lên đến 25-30 triệu/m² tùy vị trí mặt tiền và hạ tầng.
Nhà xây đã hoàn thiện cơ bản, 2 tầng với tổng diện tích sử dụng 83,5m², chi phí xây dựng thô và hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², nên giá trị xây dựng ước tính khoảng 500-600 triệu đồng. Như vậy, giá đất ước tính chiếm phần lớn trong mức giá 3,6 tỷ này.
Đánh giá: Giá 3,6 tỷ cho căn nhà mặt tiền 5m, 2 tầng, có sổ đỏ và hoàn công tại khu vực này là mức giá ở mức trung bình – hơi cao so với mặt bằng chung đất quanh khu vực (đất nền khoảng 15-20 triệu/m²), nhưng còn chấp nhận được nếu xét về vị trí mặt tiền đường lớn, có nhà sẵn cho thuê.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường Tôn Đản, con đường đang phát triển, thuận tiện kinh doanh hoặc cho thuê.
- Diện tích đất rộng 164m², chiều ngang 5m tương đối chuẩn, chiều dài sâu 16,7m giúp dễ bố trí không gian.
- Nhà 2 tầng, có 2 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh, phù hợp để ở hoặc cho thuê căn hộ nhỏ.
- Nhà đã hoàn công, sổ đỏ rõ ràng, pháp lý minh bạch, thuận tiện sang tên.
- Hướng Đông Bắc phù hợp với người thích ánh sáng buổi sáng, tránh nắng gắt chiều.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với nhà đã xây sẵn, diện tích đủ rộng và mặt tiền vị trí tốt, căn nhà này phù hợp cho mục đích ở thực kết hợp cho thuê dòng tiền. Chủ nhà có thể vừa sinh hoạt vừa cho thuê một phần hoặc toàn bộ căn nhà.
Ngoài ra, nếu chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, có thể cân nhắc phá dỡ xây mới lại nhà 3-4 tầng để tăng diện tích sử dụng và giá trị khai thác, tuy nhiên cần tính toán chi phí xây dựng (ước tính 6-7 triệu/m²) để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Linh, Q. Cẩm Lệ) |
Đối thủ 2 (Đường Tôn Đản, Q. Cẩm Lệ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 164 | 150 | 140 |
| Diện tích xây dựng (m²) | 83,5 | 90 | 85 |
| Giá chào bán (tỷ đồng) | 3,6 | 3,3 | 3,8 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 21,95 | 22 | 27 |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hướng nhà | Đông Bắc | Đông Nam | Tây Bắc |
| Tiện ích | Gần đường lớn, có nhà cho thuê | Gần chợ, trường học | Gần đường lớn, tiện kinh doanh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tính xác thực sổ đỏ và giấy tờ pháp lý, tránh trường hợp tranh chấp hoặc thế chấp ngân hàng.
- Kiểm tra hiện trạng xây dựng, hệ thống điện nước, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn (nhà hoàn thiện cơ bản có thể chưa đạt chuẩn cao).
- Kiểm tra hạ tầng giao thông khu vực, mức độ phát triển đường Tôn Đản và quy hoạch mở rộng để đánh giá tiềm năng tăng giá trong tương lai.
- Xem xét hướng Đông Bắc có phù hợp với phong thủy người mua hay không.
- Kiểm tra mức độ ồn ào, mật độ dân cư khu vực để đánh giá chất lượng sống và khả năng cho thuê.
Kết luận: Giá 3,6 tỷ có thể xem là hợp lý cho căn nhà mặt tiền 2 tầng, diện tích đất rộng 164m² tại khu vực Tôn Đản, Quận Cẩm Lệ. Tuy nhiên, mức giá này đang nhỉnh hơn giá đất trung bình khu vực khoảng 10-15%, nên người mua cần cân nhắc kỹ về chi phí cải tạo hoặc đầu tư xây mới để tăng giá trị sử dụng. Dựa trên pháp lý rõ ràng, nhà có sẵn cho thuê, nếu người mua có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư cho thuê dòng tiền thì có thể cân nhắc xuống tiền nhanh. Nếu muốn thương lượng, có thể khai thác điểm nhà chỉ hoàn thiện cơ bản, cần nâng cấp nội thất để ép giá giảm 5-10%.
