Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ chung cư NOXH Hưng Phú 2, Nha Trang, diện tích 55m², giá chào 1,1 tỷ đồng tương đương ~20 triệu/m². Với căn hộ nhà ở xã hội (NOXH), mức giá này khá sát với mặt bằng chung khu vực trung tâm phía Bắc thành phố Nha Trang.
So với các căn hộ thương mại cùng diện tích tại khu vực này, giá thị trường thường dao động từ 25-30 triệu/m² đối với căn hộ mới hoàn thiện cơ bản trong khu vực trung tâm gần biển. Tuy nhiên, đây là nhà ở xã hội, nên mức giá 20 triệu/m² thể hiện ưu đãi nhất định.
Nhà chưa bàn giao, hoàn thiện cơ bản, do đó người mua cần tính toán thêm chi phí hoàn thiện nội thất nếu muốn ở liền, trung bình khoảng 5-7 triệu/m² nữa, tức thêm 275-385 triệu đồng.
Nhận xét về giá: Giá 1,1 tỷ đồng cho căn hộ 55m² trong khu NOXH Hưng Phú 2 là mức giá hợp lý, không bị đẩy lên quá cao, phù hợp với phân khúc nhà ở xã hội. Người mua có thể xem đây là mức giá chuẩn để tham khảo.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa, nằm ở trung tâm phía Bắc TP Nha Trang, gần chợ Vĩnh Hải (100m) và biển Hòn Chồng (500m), thuận tiện đi lại và sinh hoạt.
- Hướng ban công và cửa chính đều hướng Đông, đón ánh sáng và gió mát buổi sáng, phù hợp khí hậu Nha Trang.
- Tòa nhà có 22 tầng, 14 thang máy – đảm bảo không gian sống tiện nghi, tránh ùn tắc thang máy.
- Thiết kế hiện đại, đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, có các tầng để xe rộng rãi, tầng 1-2 là shophouse, tạo nên không gian sầm uất, tiện lợi cho cư dân.
- Pháp lý rõ ràng với sổ hồng riêng từng căn, giúp yên tâm về quyền sở hữu và khả năng vay ngân hàng ưu đãi.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt dành cho người thu nhập trung bình hoặc thấp muốn sở hữu nhà tại trung tâm Nha Trang với chi phí hợp lý.
Ngoài ra, với vị trí gần chợ và biển, cũng có thể khai thác cho thuê dài hạn với giá tốt, phù hợp với khách thuê làm việc hoặc kinh doanh nhỏ lẻ.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do là căn hộ chung cư, không có quyền tự do thay đổi kết cấu lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (NOXH Hưng Phú 2) | Đối thủ 1 (Chung cư Phước Long, Vĩnh Hải) | Đối thủ 2 (Chung cư Hòn Chồng Pearl) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 55 m² | 58 m² | 60 m² |
| Giá bán | 1,1 tỷ (~20 triệu/m²) | 1,5 tỷ (~26 triệu/m²) | 1,8 tỷ (~30 triệu/m²) |
| Vị trí | Trung tâm Bắc Nha Trang | Trung tâm Bắc Nha Trang | Gần biển Hòn Chồng |
| Tình trạng | Chưa bàn giao, hoàn thiện cơ bản | Đã hoàn thiện, mới | Đã hoàn thiện, cao cấp |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng | Sổ hồng |
| Tiện ích | Shophouse, tầng để xe rộng, 14 thang máy | Thang máy, tầng hầm để xe | Hồ bơi, gym, shophouse |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tiến độ bàn giao thực tế của chủ đầu tư, tránh rủi ro chậm tiến độ.
- Xác minh rõ nội dung hoàn thiện cơ bản để dự toán chi phí hoàn thiện thêm.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh có ảnh hưởng đến tiềm năng phát triển hoặc gây tiếng ồn, ô nhiễm.
- Đảm bảo pháp lý sổ hồng không có tranh chấp, ký hợp đồng mua bán rõ ràng.
- Kiểm tra chất lượng vật liệu hoàn thiện cơ bản nếu có thể xem trực tiếp mẫu căn hộ mẫu.
