Nhận định mức giá 15,5 tỷ cho nhà mặt tiền 3 tầng tại Đường Bà Huyện Thanh Quan, Mỹ An, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Giá 15,5 tỷ đồng cho căn nhà 3 tầng mặt tiền 10m, diện tích 107m² tại vị trí sát biển Mỹ Khê, quận Ngũ Hành Sơn là mức giá khá cao nhưng có thể chấp nhận được trong một số trường hợp. Đây là khu vực trung tâm du lịch, có giá trị thương mại lớn, đặc biệt là nhà mặt tiền 2 mặt tiền góc với chiều ngang rộng 10m, rất hiếm và thuận lợi để phát triển kinh doanh, cho thuê hoặc làm homestay, spa, café.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Căn nhà đang bán | Tham khảo thị trường gần đây |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường Bà Huyện Thanh Quan, Mỹ An, sát biển Mỹ Khê | Nhà mặt tiền khác trong Mỹ An, Ngũ Hành Sơn (đường rộng 5-7m, không góc 2 mặt tiền) |
| Diện tích | 107 m² | 80 – 120 m² |
| Chiều ngang mặt tiền | 10 m (góc 2 mặt tiền) | 4 – 6 m (thông thường) |
| Số tầng | 3 tầng | 2-3 tầng |
| Giá chào bán | 15,5 tỷ | 10 – 13 tỷ (nhà mặt tiền 1 mặt, diện tích tương đương) |
| Tiềm năng khai thác | Đang cho thuê 6 phòng, có dòng tiền ổn định | Chưa có hoặc ít khai thác cho thuê |
Nhận xét về giá và điều kiện xuống tiền
Mức giá 15,5 tỷ đồng có thể coi là hợp lý nếu nhà tận dụng được 2 mặt tiền 10m rộng rãi, vị trí góc đắc địa sát biển Mỹ Khê – trung tâm du lịch trọng điểm của Đà Nẵng. Việc có sẵn nhà 3 tầng với 6 phòng đang cho thuê tạo ra nguồn thu nhập ổn định là điểm cộng lớn, giúp nhà đầu tư nhanh chóng thu hồi vốn.
Nếu khách hàng mua để ở kết hợp kinh doanh hoặc cho thuê dài hạn, mức giá này hoàn toàn có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu mục đích mua để đầu tư hoặc lướt sóng, cần lưu ý thị trường Đà Nẵng đang có nhiều dự án mới, cạnh tranh cao, giá có thể biến động.
Các yếu tố cần kiểm tra kỹ trước khi xuống tiền:
- Pháp lý sổ đỏ rõ ràng, không vướng tranh chấp, đã có giấy phép xây dựng nếu muốn sửa chữa nâng cấp.
- Tiềm năng tăng giá khu vực trong tương lai, hạ tầng xung quanh có phát triển hay không.
- Hợp đồng thuê phòng hiện tại, tỷ lệ lấp đầy, tính ổn định của khách thuê.
- Chi phí phát sinh như thuế, phí chuyển nhượng, bảo trì, sửa chữa.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên so sánh với các nhà mặt tiền 1 mặt tương tự trong khu vực, mức giá phổ biến là từ 10 – 13 tỷ đồng cho diện tích và số tầng tương đương.
Nhà có lợi thế góc 2 mặt tiền rộng 10m, vị trí sát biển, hiện trạng nhà cho thuê tạo dòng tiền nên có thể nâng giá lên khoảng 14 – 14,5 tỷ đồng.
Khuyến nghị khách hàng:
- Đề xuất mức giá khởi điểm khoảng 13,5 tỷ đồng, đưa ra các luận điểm về thị trường, so sánh giá, rủi ro biến động thị trường.
- Nhấn mạnh việc chủ nhà nên bán nhanh vì thị trường Đà Nẵng có nhiều lựa chọn, tránh để tài sản bị đóng băng.
- Đàm phán dựa trên hiện trạng khai thác, nếu chủ nhà muốn chuyển nhượng nhanh có thể giảm thêm.
Tóm lại, mức giá 15,5 tỷ đồng là có thể chấp nhận được trong bối cảnh vị trí và tiềm năng kinh doanh nhưng nên thương lượng để có giá tốt hơn, khoảng 14 – 14,5 tỷ là hợp lý hơn.
