Thẩm định giá trị thực:
Căn shophouse có diện tích đất 133,9 m² với mức giá 19,07 tỷ đồng, tương đương đơn giá khoảng 142,4 triệu đồng/m² đất. Đây là mức giá khá cao, tuy nhiên phù hợp với vị trí trung tâm trục thương mại Malibu Walk thuộc dự án Vinhomes Ocean Park Gia Lâm – khu đô thị cao cấp với hạ tầng đồng bộ và lượng cư dân lớn.
Shophouse thuộc phân khúc thương mại dịch vụ, do đó giá trị không chỉ dựa trên diện tích đất mà còn vào mặt tiền rộng 5,5 m, khả năng khai thác kinh doanh đa dạng (F&B, retail). Mức giá này nằm trong khoảng chấp nhận được khi so sánh với các shophouse tương tự trong các dự án Vinhomes khác hoặc khu vực Gia Lâm, nơi giá đất thương mại đang tăng nhanh do tiềm năng phát triển hạ tầng và dân số.
Tuy nhiên, cần lưu ý là căn này có diện tích xây dựng thực tế (DTXD) 286,1 m² – tức diện tích sàn sử dụng lớn hơn nhiều so với diện tích đất, tăng tính khai thác. Với chi phí xây dựng khoảng 6-7 triệu đồng/m² sàn, nếu so sánh với giá thuê hoặc giá bán các shophouse mới xây tương tự, mức giá này có thể cao hơn khoảng 10-15% so với giá trị xây mới.
Nhận xét về giá: Giá 19,07 tỷ đồng không phải là rẻ nhưng vẫn nằm trong tầm chấp nhận được với vị trí và tiềm năng khai thác của căn shophouse này. Người mua cần cân nhắc kỹ về khả năng sinh lời khi vận hành hoặc chuyển nhượng lại trong tương lai.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt tiền rộng 5,5 m rất thuận tiện cho việc bố trí mô hình kinh doanh đa dạng như F&B, cửa hàng bán lẻ, dịch vụ.
– Nằm trên trục Malibu Walk – trục thương mại sầm uất nhất dự án, thu hút lượng khách hàng lớn từ cư dân lân cận.
– Gần công viên quảng trường, tăng sức hút và lưu lượng khách liên tục, đặc biệt vào cuối tuần và các dịp lễ.
– Hướng Đông – Nam là hướng đón gió mát và ánh sáng thuận lợi, phù hợp cho kinh doanh dịch vụ.
– Đường vào rộng 20 m, thuận tiện cho việc tiếp cận và giao thông hàng hóa.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Kinh doanh trực tiếp: Kinh doanh F&B hoặc dịch vụ bán lẻ, tận dụng vị trí mặt tiền và lưu lượng khách.
– Cho thuê dòng tiền: Khi chưa có nhu cầu sử dụng, cho thuê lại shophouse với mức giá cao do vị trí đắc địa.
– Đầu tư dài hạn: Với khả năng tăng giá mạnh khi toàn dãy shophouse đi vào vận hành và kết nối hạ tầng hoàn chỉnh, giữ lại để tăng giá vốn.
– Căn nhà không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí và loại hình kinh doanh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Shophouse Vinhomes Ocean Park, Gia Lâm) | Đối thủ 2 (Shophouse Vincom Long Biên) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 133,9 | 120 | 140 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 19,07 | 17,5 | 20,5 |
| Đơn giá (triệu/m²) | 142,4 | 145,8 | 146,4 |
| Mặt tiền (m) | 5,5 | 5 | 6 |
| Hướng | Đông – Nam | Đông Bắc | Nam |
| Đường vào (m) | 20 | 18 | 22 |
| Pháp lý | Hợp đồng mua bán | Hợp đồng mua bán | Hợp đồng mua bán |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán, đảm bảo không có điều khoản ràng buộc hạn chế quyền sử dụng hoặc chuyển nhượng.
- Xác thực pháp lý của dự án Malibu Walk, cập nhật tiến độ xây dựng và cấp phép vận hành thương mại.
- Đánh giá thực tế mặt bằng shophouse về nội thất cơ bản, hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, đảm bảo không có dự án lớn nào có thể làm giảm giá trị kinh doanh (ví dụ như công trình công cộng, khu công nghiệp).
- Đánh giá dòng khách thực tế tại trục Malibu Walk, xem xét các đối thủ cùng phân khúc để tránh cạnh tranh quá gay gắt.
