Nhận định về mức giá 4,3 tỷ đồng cho lô đất 5×15 m kèm dãy trọ 6 phòng tại Đường 12E, Phường Long Thạnh Mỹ, Tp Thủ Đức
Mức giá 4,3 tỷ đồng tương đương khoảng 58,11 triệu đồng/m² cho diện tích 74 m² đất kèm dãy trọ 6 phòng tại khu vực này là một mức giá có thể xem xét nhưng cần phân tích kỹ các yếu tố đi kèm.
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá
| Tiêu chí | Thông tin BĐS phân tích | Tham khảo thị trường Tp Thủ Đức | Đánh giá |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường 12E, giáp khu Công Nghệ Cao, gần chợ, lộ giới dự kiến 12m, gần đường nối Vành Đai 3 – Xa Lộ Hà Nội | Giá đất mặt tiền đường nhỏ 5-8m tại khu vực Long Thạnh Mỹ dao động ~50-70 triệu/m² tùy vị trí | Vị trí có tiềm năng phát triển lớn nhờ hạ tầng và khu Công Nghệ Cao, hỗ trợ giá cao hơn mặt bằng chung |
| Diện tích | 74 m² (5×15 m) | Diện tích phổ biến cho nhà đất mặt tiền nhỏ, phù hợp nhà đầu tư nhỏ lẻ | Diện tích vừa phải, linh hoạt cho ở hoặc kinh doanh nhỏ |
| Tiện ích kèm theo | Dãy trọ 6 phòng đang cho thuê hoặc có thể khai thác | Giá trị dãy trọ giúp tăng thu nhập, thường cộng thêm từ 0,5-1 tỷ đồng tùy tình trạng và thu nhập | Đây là điểm cộng đáng giá, làm tăng giá trị tổng thể bất động sản |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ, minh bạch pháp lý | Pháp lý rõ ràng, thuận lợi cho giao dịch và vay vốn ngân hàng | Điều kiện thuận lợi, giảm rủi ro cho người mua |
| Giá tham khảo khu vực xung quanh | 4,3 tỷ (58,11 triệu/m²) |
|
Giá đưa ra ở mức trên trung bình nhưng hợp lý nếu dãy trọ đang hoạt động tốt |
Nhận xét tổng thể và đề xuất
Mức giá 4,3 tỷ đồng là hợp lý trong trường hợp dãy trọ 6 phòng đang được thuê với thu nhập ổn định, pháp lý rõ ràng, và tiềm năng tăng giá nhờ vị trí gần khu Công Nghệ Cao và hạ tầng giao thông phát triển. Nếu dãy trọ không hoạt động hoặc cần sửa chữa lớn, mức giá này có thể hơi cao.
Điều cần lưu ý khi quyết định xuống tiền:
- Xác minh tình trạng hoạt động và thu nhập của dãy trọ (hợp đồng thuê, khách thuê ổn định, chi phí bảo trì,…)
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết và tiến độ làm đường lộ giới 12m để đảm bảo không bị giải tỏa hoặc ảnh hưởng nhiều
- Đánh giá khả năng phát triển hạ tầng xung quanh trong 3-5 năm tới
- Xem xét mức giá cho thuê hiện tại của dãy trọ để tính toán lợi tức đầu tư
Đề xuất giá hợp lý hơn: Nếu có thông tin về thu nhập dãy trọ chưa rõ ràng hoặc cần đầu tư sửa chữa, nên đề xuất giá khoảng 3,8 – 4,0 tỷ đồng để có biên độ thương lượng, đảm bảo tỷ suất lợi nhuận hợp lý. Chủ nhà có thể được thuyết phục bằng cách:
- Trình bày chi tiết các khoản chi phí đầu tư và rủi ro phát sinh
- Đưa ra so sánh với các lô đất tương tự trong khu vực có hoặc không có dãy trọ
- Nêu rõ khả năng thanh khoản và tính an toàn tài chính khi mua với giá đề xuất
Nếu dãy trọ đang hoạt động tốt với thu nhập ổn định, mức giá 4,3 tỷ có thể chấp nhận được cho nhà đầu tư tìm kiếm tài sản vừa để ở vừa khai thác kinh doanh.
