Thẩm định giá trị thực:
Đất thổ cư diện tích 90m² (5mx18m), mặt tiền đường Nguyễn Đình, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà, Đà Nẵng, hướng Tây được chào giá 8 tỷ đồng, tương đương khoảng 88,89 triệu/m². Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng chung đất thổ cư tại Sơn Trà, đặc biệt ở khu vực Phước Mỹ.
Tham khảo giá đất tại khu vực xung quanh đường Nguyễn Đình và các tuyến đường lân cận như Hoàng Sa, Võ Văn Kiệt, giá đất thổ cư phổ biến dao động từ 25 – 40 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền. Với mức giá 88,89 triệu/m², lô đất này đang được định giá cao gần gấp 2,5 – 3 lần mức giá thị trường.
Giá đất tại Sơn Trà, Đà Nẵng có thể tăng cao nếu đất mặt tiền, view đẹp, gần biển, phù hợp xây khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ. Tuy nhiên, với chiều ngang 5m khá nhỏ, lô đất này có hạn chế về mặt xây dựng so với những lô đất rộng hơn.
Chi phí xây dựng khách sạn hoặc căn hộ cao tầng tại Đà Nẵng hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² (hoàn thiện). Với diện tích 90m², xây dựng từ 5 tầng trở lên sẽ cần vốn đầu tư rất lớn, cùng với chi phí đất cao thì giá bán 8 tỷ có thể khiến nhà đầu tư khó thu hồi vốn nhanh.
Nhận xét về giá: Giá chào bán đang bị đẩy lên quá cao, không tương xứng với mặt bằng thị trường và diện tích thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Nguyễn Đình:
- View núi rừng:
- Đất thổ cư đã có sổ đỏ:
- Hướng Tây:
- Chiều ngang 5m:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Lô đất phù hợp nhất để đầu tư xây căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn nhỏ, khai thác du lịch nghỉ dưỡng do vị trí gần biển và view núi rừng. Tuy nhiên, vì diện tích và chiều ngang nhỏ nên nên cân nhắc thiết kế dự án vừa phải, tránh đầu tư quá lớn.
Đối với mua để ở hoặc cho thuê dài hạn, lô đất này không tối ưu do diện tích nhỏ, hướng Tây có thể gây nóng và chi phí đầu tư cao.
Với mức giá hiện tại, kịch bản đầu tư xây mới cần tính toán kỹ về khả năng sinh lời và thời gian thu hồi vốn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Địa chỉ | Đường Nguyễn Đình, Phước Mỹ, Sơn Trà | Đường Hoàng Sa, Sơn Trà | Đường Võ Văn Kiệt, Sơn Trà |
| Diện tích | 90 m² (5mx18m) | 100 m² (6mx16.5m) | 120 m² (6mx20m) |
| Hướng | Tây | Tây Nam | Đông Bắc |
| Giá/m² | 88.89 triệu/m² | 35 triệu/m² | 30 triệu/m² |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
| Tiềm năng đầu tư | View núi rừng, mặt tiền nhỏ | Gần biển, mặt tiền rộng | Gần trung tâm Sơn Trà |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết khu vực, xem có quy hoạch mở rộng đường hoặc dự án lớn gần đó ảnh hưởng giá trị đất.
- Kiểm tra thực trạng pháp lý, xác nhận sổ đỏ chính chủ, không có tranh chấp.
- Do mặt tiền chỉ 5m, cần kiểm tra khả năng xây dựng theo quy định về khoảng lùi, chiều cao, mật độ xây dựng tại địa phương.
- Kiểm tra vấn đề phong thủy do hướng Tây có thể gây nóng vào buổi chiều, ảnh hưởng đến không gian sống và kinh doanh.
- Tham khảo ý kiến chuyên gia xây dựng để lên phương án khai thác tối ưu diện tích nhỏ.
- Cân nhắc kỹ về khả năng thanh khoản vì giá quá cao có thể khó bán lại nhanh.
