Phân tích mức giá nhà 3 tầng tại An Trung Đông 6, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Thông tin tổng quan:
- Vị trí: Đường An Trung Đông 6, Phường An Hải Đông, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
- Diện tích đất: 50 m² (4.7 x 11 m)
- Diện tích sử dụng: 150 m² (3 tầng)
- Hướng cửa chính: Bắc
- Loại hình: Nhà mặt phố, mặt tiền
- Nội thất: Đầy đủ, hoàn thiện
- Pháp lý: Đã có sổ đỏ
- Số phòng ngủ: 3 phòng
- Số phòng vệ sinh: 2 phòng
- Giá bán: 7,7 tỷ VNĐ (~154 triệu/m² sử dụng)
- Đường rộng 7,5 m, thuận tiện kinh doanh hoặc để ở
- Gần khu du lịch đông khách Hàn Quốc, cách biển Mỹ Khê chỉ 200m
Nhận định về mức giá 7,7 tỷ VNĐ
Mức giá 7,7 tỷ VNĐ tương đương khoảng 154 triệu/m² sử dụng cho nhà 3 tầng diện tích sử dụng 150 m² tại vị trí trung tâm Sơn Trà, gần biển Mỹ Khê được xem là mức giá cao so với mặt bằng chung nhưng vẫn có thể chấp nhận được trong vài trường hợp:
- Khu vực có tiềm năng phát triển du lịch mạnh, đặc biệt lượng khách Hàn Quốc đông đúc tạo thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ, nhà nghỉ, homestay.
- Nhà mặt tiền đường rộng 7,5 m, dễ dàng cho kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
- Nhà mới xây, đầy đủ nội thất, pháp lý rõ ràng, không tranh chấp.
Nếu mục đích mua để đầu tư cho thuê hoặc kinh doanh thì mức giá này có thể hợp lý. Tuy nhiên, nếu mua để ở lâu dài hoặc không có kế hoạch tận dụng lợi thế mặt tiền, vị trí du lịch thì giá này khá cao so với các khu vực lân cận.
So sánh giá thực tế trên thị trường khu vực Quận Sơn Trà
| Loại BĐS | Diện tích sử dụng (m²) | Vị trí | Giá (tỷ VNĐ) | Giá/m² (triệu VNĐ) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà 3 tầng, mặt tiền | 140 | Đường An Trung Đông, Sơn Trà | 6.3 | 45 | Chưa nội thất, đường nhỏ, cách biển 300m |
| Nhà 4 tầng, mặt tiền | 160 | Đường Phạm Văn Đồng, Sơn Trà | 8.0 | 50 | Đường lớn, gần biển Mỹ Khê |
| Nhà 3 tầng, đầy đủ nội thất | 150 | Đường An Trung Đông 6, Sơn Trà | 7.7 | 51.33 | Đường rộng 7,5m, gần biển, khu du lịch |
Ghi chú: Các mức giá trên đây là tham khảo từ giao dịch thực tế trong 6 tháng gần nhất trên các nền tảng bất động sản uy tín.
Phân tích và đề xuất giá trị
Mức giá 154 triệu/m² sử dụng (tương đương 7,7 tỷ cho 150 m²) của căn nhà này khá cao so với mặt bằng chung của khu vực Sơn Trà, nơi giá nhà mặt phố hiện dao động khoảng 45-60 triệu/m². Tuy nhiên, các yếu tố như:
- Vị trí gần biển Mỹ Khê (200 m), thuận tiện tản bộ ra biển
- Đường rộng 7,5 m, thích hợp kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng
- Đầy đủ nội thất, nhà mới xây, pháp lý rõ ràng
- Khu vực tập trung khách du lịch Hàn Quốc đông đảo
đã làm tăng giá trị của bất động sản.
Nếu bạn muốn thương lượng, có thể đề xuất mức giá khoảng 6,8 – 7,0 tỷ VNĐ (tương đương 45-47 triệu/m² đất, hoặc ~140 triệu/m² sử dụng) dựa trên các lý do:
- So sánh với các bất động sản tương đương trong khu vực có giá thấp hơn.
- Chưa rõ mức hoàn thiện nội thất và chất lượng xây dựng chi tiết.
- Thời gian giao dịch có thể kéo dài, chủ nhà có thể chấp nhận giảm giá để bán nhanh.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Đảm bảo sổ đỏ đầy đủ, nhà không tranh chấp, không vướng quy hoạch.
- Thẩm định chất lượng xây dựng và nội thất: Xem xét kỹ chất lượng hoàn thiện, vật liệu sử dụng để tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Đánh giá nhu cầu sử dụng: Nếu mua để ở lâu dài, không tận dụng kinh doanh thì nên cân nhắc kỹ mức giá.
- Khả năng sinh lời khi đầu tư: Tính toán kỹ lãi suất cho thuê hoặc tăng giá trong tương lai.
- Thương lượng với chủ nhà: Dựa trên các điểm yếu hoặc thiếu sót để đề xuất mức giá hợp lý hơn.
Chiến thuật thương lượng
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá khoảng 6,8 – 7,0 tỷ VNĐ, bạn có thể:
- Nhấn mạnh các giao dịch gần đây có giá thấp hơn và lý do tại sao bạn cho rằng giá đó hợp lý.
- Đề cập đến các chi phí phát sinh khi hoàn thiện hoặc bảo trì nhà.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh nếu được giảm giá phù hợp.
- Đưa ra phương án thanh toán linh hoạt hoặc thanh toán nhanh để tạo lợi thế thương lượng.
