Nhận định về mức giá 1,79 tỷ cho nhà 1 trệt 1 lầu, diện tích đất 18 m², sử dụng 36 m² tại Phường Tăng Nhơn Phú A, Thành phố Thủ Đức
Mức giá 1,79 tỷ đồng tương đương khoảng 99,44 triệu đồng/m² sử dụng cho một căn nhà 2 tầng có 1 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh trên diện tích đất 18 m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm xe hơi tại khu vực Tăng Nhơn Phú A hiện nay.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin căn nhà | Tham khảo giá thị trường gần đây (Phường Tăng Nhơn Phú A, Thành phố Thủ Đức) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 18 m² | 30 – 50 m² (đa số căn hộ nhà hẻm quy mô nhỏ từ 30m² trở lên) |
| Diện tích sử dụng | 36 m² (1 trệt 1 lầu) | 40 – 70 m² |
| Giá/m² sử dụng | 99,44 triệu đồng/m² | 60 – 80 triệu đồng/m² (nhà hẻm ô tô, hoàn thiện cơ bản) |
| Giá tổng | 1,79 tỷ đồng | 1,2 – 1,5 tỷ đồng với nhà tương tự diện tích ~30-40 m² |
| Vị trí | Hẻm ô tô, sau lưng trường Trần Quốc Toản, khu dân cư an ninh | Vị trí tương tự, hẻm xe hơi, tiện ích đầy đủ |
| Pháp lý | Đã có sổ riêng, hoàn công đầy đủ | Pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn |
Nhận xét
– Giá 1,79 tỷ đồng cho diện tích sử dụng 36 m² là khá cao khi so sánh với các căn nhà tương tự ở khu vực Tăng Nhơn Phú A, đặc biệt là khi diện tích đất chỉ 18 m², chiều ngang hẹp 2.7 m, nhà nở hậu, có thể giới hạn khả năng mở rộng hoặc cải tạo sau này.
– Tuy nhiên, pháp lý đầy đủ, hẻm ô tô thông thoáng và vị trí gần trường học, tiện ích dân cư xung quanh là các ưu điểm đáng giá giúp căn nhà tăng tính thanh khoản.
– Thị trường bất động sản tại Thành phố Thủ Đức trong những tháng gần đây có xu hướng tăng giá nhưng chưa đạt mức gần 100 triệu/m² cho nhà diện tích nhỏ như vậy.
Đề xuất mức giá hợp lý
Dựa trên phân tích và các giao dịch thực tế, mức giá hợp lý để thương lượng nên nằm trong khoảng 1,4 – 1,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 78 – 83 triệu đồng/m² diện tích sử dụng.
Lý do đề xuất mức này:
- Giữ được sự cạnh tranh với các căn nhà cùng phân khúc trong khu vực.
- Phù hợp với diện tích nhỏ, hạn chế về chiều ngang và khả năng sử dụng.
- Vẫn đảm bảo tính thanh khoản tốt nhờ pháp lý rõ ràng và vị trí thuận tiện.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể áp dụng các luận điểm sau:
- Trình bày rõ ràng các căn nhà tương tự trong khu vực có giá bán thấp hơn nhiều, nhằm minh chứng mức giá hiện tại chưa hợp lý.
- Nhấn mạnh hạn chế về diện tích đất nhỏ, chiều ngang chỉ 2.7 m, gây khó khăn cho việc cải tạo hoặc sử dụng tối ưu.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh với mức giá hợp lý để tránh mất thời gian chờ bán lâu, giúp chủ nhà tiết kiệm chi phí và công sức quảng cáo.
- Đề xuất mức giá 1,4 – 1,5 tỷ đồng kèm điều kiện thanh toán nhanh, hỗ trợ thủ tục pháp lý nếu có thể.
Kết luận
Mức giá 1,79 tỷ đồng hiện tại là khá cao so với mặt bằng chung và tiềm năng sử dụng của căn nhà. Nếu bạn là người mua cân nhắc kỹ các yếu tố trên và thương lượng về giá để đạt mức 1,4 – 1,5 tỷ sẽ là lựa chọn hợp lý, đảm bảo đầu tư hiệu quả và khả năng sinh lời sau này khi thị trường phát triển.
