Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4 tầng, diện tích đất 66 m², diện tích sử dụng 240 m², giá chào 16 tỷ đồng, tương đương khoảng 242,42 triệu đồng/m² sử dụng. Xét về mặt giá đất khu vực Mỹ Đình 2, các lô đất thổ cư có vị trí tương đương (gần hồ, khu dân cư ổn định) hiện phổ biến từ khoảng 100-140 triệu/m². Nhà xây 4 tầng, hoàn thiện cơ bản, nếu tính chi phí xây dựng mới theo giá thị trường hiện nay (khoảng 6,5 triệu/m² sàn), tổng chi phí xây dựng sẽ vào khoảng 1,56 tỷ đồng (240 m² x 6,5 triệu). Như vậy, giá đất thực tế ước tính khoảng 14,5 tỷ đồng, chiếm phần lớn giá chào.
Nhận xét: Giá 16 tỷ đang có dấu hiệu bị đẩy cao khoảng 10-15% so với giá đất thị trường khu vực cùng loại. Nhà nở hậu, mặt tiền chỉ 3.5 m khá nhỏ, trong khi đó nhà trong ngõ hẻm, khả năng chịu tải giao thông hạn chế, có thể ảnh hưởng đến giá trị sử dụng và tính thanh khoản.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát hồ, không gian sống trong lành, yên tĩnh, rất hiếm nhà 4 tầng có diện tích sử dụng lớn ngay khu vực Mỹ Đình 2.
- Nhà có ngõ rộng, thông thoáng, thuận tiện đi lại, khác biệt với nhiều nhà hẻm nhỏ khác trong khu vực.
- Kết cấu xây dựng chắc chắn, hoàn thiện cơ bản, có thể vào ở ngay hoặc nâng cấp theo ý thích.
- Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ chính chủ, thuận lợi giao dịch nhanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này phù hợp nhất để ở thực hoặc đầu tư giữ tài sản lâu dài do vị trí đẹp, gần hồ, tiện ích đầy đủ, khu dân cư dân trí cao. Với diện tích sử dụng lớn, có thể cho thuê theo tầng hoặc nguyên căn để tối ưu dòng tiền. Tuy nhiên, do mặt tiền hẹp và nhà nằm trong ngõ, không phù hợp làm kho xưởng hay xây dựng lại quy mô lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Đức Thọ, Mỹ Đình 2) | Đối thủ 2 (Đường Hồ Tùng Mậu, Mỹ Đình 2) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 66 | 60 | 70 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 240 | 210 | 260 |
| Tầng | 4 | 3 | 4 |
| Giá chào (tỷ đồng) | 16 | 13.5 | 17.5 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | ~242.42 | ~64.29 | ~67.31 |
| Vị trí | Sát hồ, ngõ rộng | Ngõ nhỏ, gần trường học | Đường lớn, nhiều tiện ích |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: các góc tường, trần xem có bị thấm dột, nứt nẻ hay không do đã xây lâu năm.
- Phân tích kỹ quy hoạch quanh hồ và khu vực Mỹ Đình 2 để tránh rủi ro thay đổi quy hoạch làm giảm giá trị bất động sản.
- Do nhà nở hậu và mặt tiền nhỏ (3.5 m), cần xem xét khả năng sửa chữa, mở rộng hoặc chống hạn chế về mặt phong thủy.
- Kiểm tra thực tế ngõ rộng đến mức nào, có đảm bảo thuận tiện quay đầu xe ô tô nếu cần thiết, tránh bị bít đường sau này.
- Đảm bảo giấy tờ pháp lý rõ ràng, không có tranh chấp, ràng buộc vay thế chấp ngân hàng.
