Nhận định tổng quan về giá bán bất động sản tại Đường Lê Thạch, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Với diện tích 125 m² (5×25 m), nhà cấp 4 hoàn thiện cơ bản có 4 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, mặt tiền nhà phố hướng Đông Nam, tọa lạc tại khu vực gần bến xe, chợ, siêu thị và trường học cách 300m, mức giá 5,8 tỷ đồng tương đương 46,4 triệu/m² đang được rao bán.
Phân tích mức giá theo thị trường khu vực Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
| Vị trí | Loại hình | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá bán (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Lê Thạch, Quận Cẩm Lệ | Nhà cấp 4 + 4 phòng trọ (mặt tiền 5m) | 125 | 46,4 | 5,8 (rao bán) | Vị trí gần bến xe, tiện ích đầy đủ, sổ đỏ rõ ràng |
| Đường Đỗ Bá, Quận Ngũ Hành Sơn | Nhà phố 1 tầng, diện tích tương đương | 120 | 40 – 42 | 4,8 – 5,04 | Gần biển, tiện ích tốt, khu vực sầm uất |
| Đường Tôn Đức Thắng, Quận Hải Châu | Nhà 1 tầng, mặt tiền rộng | 130 | 50 – 52 | 6,5 – 6,76 | Khu trung tâm, giá bất động sản cao hơn trung bình |
| Đường Lê Văn Hiến, Quận Cẩm Lệ | Nhà cấp 4, diện tích nhỏ hơn | 100 | 38 – 40 | 3,8 – 4,0 | Vùng mới phát triển, ít tiện ích hơn |
Nhận xét về mức giá rao bán 5,8 tỷ đồng
Mức giá 46,4 triệu đồng/m² tương đối cao nếu so sánh với các khu vực lân cận trong Quận Cẩm Lệ và các quận khác có vị trí địa lý tương tự hoặc tiện ích tương đương. Tuy nhiên, bất động sản này có mặt tiền 5m, diện tích đất rộng 125m², nhà hoàn thiện cơ bản với 4 phòng ngủ + 4 phòng vệ sinh, cùng với 4 phòng trọ cho thuê thu nhập khoảng 10 triệu/tháng, tạo ra nguồn thu nhập thụ động bổ sung, làm tăng giá trị tổng thể của tài sản.
So với giá nhà mặt phố trung tâm như Hải Châu, mức giá này vẫn thấp hơn đáng kể. Nếu so với các khu vực phát triển chưa hoàn chỉnh hơn, giá này lại cao hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý để mua nhà này có thể dao động từ 5,3 đến 5,5 tỷ đồng. Mức giá này phản ánh đúng giá trị bất động sản về vị trí, diện tích, hiện trạng nhà, và tiềm năng thu nhập từ phòng trọ.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Đánh giá tiềm năng tăng giá của khu vực trong tương lai chưa chắc chắn, do đang phát triển, chưa phải khu vực trung tâm chính.
- Phân tích chi phí bảo trì, sửa chữa cho nhà cấp 4 và phòng trọ, cũng như chi phí quản lý cho thu nhập từ phòng trọ.
- So sánh các bất động sản tương tự đã giao dịch gần đây với giá thấp hơn.
- Đề cập đến khả năng thanh khoản khó hơn nếu giá quá cao.
Như vậy, mức giá chốt khoảng 5,4 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn cả cho người mua và người bán, đảm bảo giá trị thực, tính thanh khoản và tiềm năng sinh lời.
Kết luận
Mức giá 5,8 tỷ đồng cho căn nhà và đất tại đường Lê Thạch, Quận Cẩm Lệ là hơi cao so với mặt bằng chung, nhưng vẫn có thể chấp nhận được trong trường hợp người mua đánh giá cao vị trí tiện ích xung quanh, tình trạng nhà và nguồn thu nhập từ phòng trọ. Tuy nhiên, thương lượng giảm nhẹ giá sẽ giúp giao dịch thuận lợi hơn và đảm bảo giá trị đầu tư hợp lý.
