Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà lưu trú với 26 phòng, diện tích đất khoảng 130 m² (chiều ngang 11,5m x chiều dài 22m), xây 4 lầu, nằm trong kiệt ô tô rộng 5m tại trung tâm Quận Thanh Khê, Đà Nẵng. Giá bán 12,8 tỷ đồng tương đương đơn giá đất + xây dựng ~98 triệu/m² (12,800 triệu /130 m²). Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng khu vực trung tâm Đà Nẵng, nhưng hợp lý nếu nhìn nhận dưới góc độ một tài sản lưu trú vận hành ổn định.
Nếu tính theo chi phí xây dựng mới nhà 4 lầu với khoảng 6-7 triệu/m² sàn (130 m² x 4 = 520 m² sàn), chi phí xây dựng mới khoảng 3,1 – 3,6 tỷ. Như vậy, phần giá đất và lợi thế vị trí chiếm phần lớn giá trị, khoảng 9,2 – 9,7 tỷ đồng, tương đương 70-75 triệu/m² đất, là mức giá đất khá sát thị trường trung tâm Đà Nẵng hiện nay.
Đặc biệt, tài sản đang khai thác đầy 26 phòng với doanh thu 61 triệu/tháng (~732 triệu/năm), tương đương suất sinh lời khoảng 5.7%/năm. Đây là một con số hấp dẫn trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp và rủi ro đầu tư BĐS du lịch có thể chấp nhận được.
Nhận xét về giá: Giá 12,8 tỷ đồng là mức không rẻ nhưng hợp lý, không bị thổi giá quá cao so với khả năng sinh lời và vị trí đắc địa. Người mua cần đánh giá kỹ tình trạng nhà và tiềm năng tăng giá đất trong tương lai để quyết định xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm: Nằm trong kiệt ô tô rộng 5m, giao thông thuận tiện kết nối với nhiều trục đường lớn như Ông Ích Khiêm, Văn Cao, Hàm Nghi.
- Mặt tiền rộng:
- Quy mô lớn:
- Tiện ích xung quanh:
- Chỗ để xe hơi:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là tài sản lý tưởng để đầu tư kinh doanh lưu trú dài hạn, đảm bảo dòng tiền ổn định với doanh thu hiện tại ~61 triệu/tháng. Ngoài ra, nhà đầu tư có thể nghiên cứu nâng cấp, cải tạo để tăng công suất phòng hoặc nâng giá thuê, tối ưu lợi nhuận.
Nếu không muốn giữ nguyên mô hình, có thể cân nhắc đầu tư xây mới
Không phù hợp để làm kho xưởng hay để ở thực do quy mô và vị trí đã được khai thác tối ưu cho mục đích kinh doanh lưu trú.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Ông Ích Khiêm) | Đối thủ 2 (Đường Hàm Nghi) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 130 | 120 | 135 |
| Mặt tiền (m) | 11,5 | 6 | 8 |
| Số phòng lưu trú | 26 | 15 | 20 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 12,8 | 9,5 | 11,7 |
| Doanh thu hàng tháng (ước tính) | 61 triệu | 35 triệu | 48 triệu |
| Vị trí | Kiệt ô tô trung tâm, nhiều tiện ích | Kiệt nhỏ, giao thông hạn chế | Đường lớn, nhưng mặt tiền nhỏ hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hiện trạng kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy do khai thác lưu trú nhiều phòng.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và giấy phép kinh doanh lưu trú, tránh tranh chấp hoặc vi phạm quy hoạch.
- Đánh giá kỹ hẻm 5m có đảm bảo thuận tiện cho việc ra vào xe ô tô, đặc biệt xe chở khách và xe cứu hỏa.
- Kiểm tra hợp đồng thuê hiện tại và lịch sử doanh thu để xác thực dòng tiền 61 triệu/tháng.
- Đánh giá tiềm năng nâng cấp hoặc xây mới theo quy hoạch khu vực.
