Nhận định về mức giá 77 tỷ đồng cho toà Boutique Hotel tại Đường Võ Nguyên Giáp, Phường Phước Mỹ, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 77 tỷ đồng cho toà Boutique Hotel 5 tầng, diện tích 300m², vị trí đắc địa sát biển Mỹ Khê là mức giá cao nhưng có thể xem xét hợp lý trong một số trường hợp nhất định.
Phân tích chi tiết và dữ liệu so sánh
| Tiêu chí | Thông tin dự án Boutique Hotel | Tham khảo thị trường bất động sản Đà Nẵng |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường Võ Nguyên Giáp, Phước Mỹ, Sơn Trà, sát biển Mỹ Khê, góc 2 mặt tiền, ngay trung tâm du lịch, view biển | Các dự án nhà mặt tiền biển Mỹ Khê có giá từ 150 – 300 triệu/m² tuỳ vị trí và tiện ích |
| Diện tích | 300 m², ngang rộng 15 m, sổ đỏ vuông vắn | Nhà mặt tiền biển diện tích từ 150 – 400 m² phổ biến |
| Số tầng và công năng | 5 tầng, 17 phòng căn hộ cao cấp full nội thất, tầng 1 đa chức năng (lễ tân, spa, F&B), sân thượng view biển | Nhà mặt tiền kinh doanh 3-5 tầng phổ biến, boutique hotel 15-20 phòng tương đương |
| Dòng tiền | Thu nhập thuê bên thứ 3: 5.4 tỷ/3 năm (~1.8 tỷ/năm), tự vận hành có thể đạt 9 tỷ/3 năm (~3 tỷ/năm) | Khách sạn boutique nhỏ đến vừa ở Đà Nẵng có lợi nhuận trung bình từ 8-12%/năm trên giá trị đầu tư |
| Giá đề xuất | 77 tỷ đồng (~256 triệu/m²) | Giá đất mặt tiền biển Mỹ Khê dao động 150-300 triệu/m², dự án có hoạt động kinh doanh ổn định và vị trí đắc địa có thể đạt mức cao hơn |
Nhận xét về giá
Mức giá 77 tỷ đồng tương đương khoảng 256 triệu/m², nằm trong ngưỡng cao cấp của thị trường nhà mặt tiền biển Mỹ Khê. Đây là mức giá hợp lý nếu người mua đánh giá cao vị trí góc 2 mặt tiền, quy mô toà nhà 5 tầng hiện đại, và tiềm năng kinh doanh khách sạn boutique với dòng tiền khả quan. Tuy nhiên, nếu chỉ mua để đầu tư cho thuê thì tỷ suất lợi nhuận hiện tại (khoảng 2.3%/năm tính theo giá cho thuê 1.8 tỷ/năm) khá thấp so với mặt bằng chung.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh kỹ pháp lý, sổ đỏ vuông vắn, không tranh chấp và đủ điều kiện kinh doanh khách sạn.
- Đánh giá chi tiết về hoạt động kinh doanh hiện tại, tình hình vận hành nếu tiếp quản tự vận hành để đảm bảo dòng tiền thực.
- Kiểm tra các chi phí bảo trì, thuế, phí dịch vụ, nhân sự vận hành, và các khoản chi khác ảnh hưởng tới lợi nhuận ròng.
- Xem xét xu hướng phát triển khu vực, các dự án hạ tầng lân cận có thể tăng giá trị tài sản.
- Đàm phán rõ ràng về điều kiện giao dịch, thời gian bàn giao, và cam kết của chủ nhà.
Đề xuất giá và chiến lược thuyết phục chủ bất động sản
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên dao động từ 65 đến 70 tỷ đồng, tương ứng 217-233 triệu/m², phản ánh thực tế thị trường và rủi ro đầu tư.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ phân tích dòng tiền hiện tại và tỷ suất lợi nhuận thấp khi mua theo giá 77 tỷ.
- Đưa ra các ví dụ so sánh với dự án tương tự đã giao dịch thành công ở mức giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh tính cạnh tranh của thị trường và khả năng bạn có nhiều lựa chọn khác nếu không đạt được giá hợp lý.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh, linh hoạt giúp chủ nhà thuận lợi trong giao dịch.
- Đưa ra cam kết rõ ràng về tiến độ và thủ tục để tạo sự tin tưởng.
Kết luận
Toà Boutique Hotel này có tiềm năng lớn nhờ vị trí đắc địa và thiết kế hiện đại. Tuy nhiên, mức giá 77 tỷ đồng đang ở ngưỡng cao và chỉ thực sự hợp lý với nhà đầu tư có chiến lược kinh doanh dài hạn hoặc có khả năng tăng lợi nhuận vận hành. Nếu bạn mua với mục đích đầu tư thuần túy, nên thương lượng để giảm giá xuống khoảng 65-70 tỷ đồng nhằm đảm bảo tỷ suất sinh lời hợp lý và giảm thiểu rủi ro tài chính.
