Nhận định tổng quan về mức giá 23,3 tỷ cho tòa building căn hộ dịch vụ tại Bình Quới, Quận Bình Thạnh
Mức giá 23,3 tỷ đồng cho tòa nhà 6 tầng, diện tích đất 122 m², tổng diện tích sử dụng 604 m², có 26 phòng căn hộ dịch vụ với thang máy riêng và toilet riêng từng phòng tại mặt tiền đường Bình Quới, Quận Bình Thạnh là mức giá tương đối cao nhưng không quá bất hợp lý.
Lý do:
- Vị trí: Bình Thạnh, đặc biệt khu mặt tiền đường Bình Quới, là khu vực đang phát triển nhanh, gần trung tâm thành phố, thuận tiện di chuyển, được đánh giá cao về tiềm năng tăng giá bất động sản.
- Loại hình: Nhà mặt phố, có thể kinh doanh căn hộ dịch vụ (CHDV) đang rất hút khách thuê dài hạn, cho thu nhập ổn định.
- Hình thức và tiện nghi: Tòa nhà 6 tầng có thang máy, mỗi phòng có toilet riêng, 26 phòng rất phù hợp để vận hành CHDV hoặc cho thuê ngắn hạn, tạo dòng tiền tốt.
- Giá/m² sử dụng khoảng 190,98 triệu/m², so với mặt bằng các dự án căn hộ dịch vụ tại Bình Thạnh và các quận trung tâm TP.HCM là khá cạnh tranh, do diện tích lớn và vị trí mặt tiền đường chính.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét (Bình Quới) | Tham khảo 1: CHDV quận 1 | Tham khảo 2: CHDV Phú Nhuận | Tham khảo 3: Nhà mặt phố Bình Thạnh |
|---|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 122 | ~80 | ~100 | ~100 – 120 |
| Tổng diện tích sử dụng (m²) | 604 | 250 – 350 | 300 – 400 | 400 – 500 |
| Số tầng | 6 | 5 – 7 | 5 – 6 | 4 – 6 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 23,3 | 20 – 25 | 15 – 20 | 12 – 18 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 190,98 | 70 – 90 | 50 – 70 | 40 – 60 |
| Tiềm năng kinh doanh CHDV | Rất tốt (mặt tiền, thang máy, nhiều phòng) | Rất tốt | Tốt | Khá |
| Vị trí | Mặt tiền đường chính, quận Bình Thạnh | Trung tâm Quận 1 | Phú Nhuận, gần trung tâm | Bình Thạnh, khu vực đang phát triển |
Những lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Pháp lý: Đã có sổ hồng, cần kiểm tra kỹ tính hợp pháp của tài sản, không có tranh chấp, nợ xấu, quy hoạch ảnh hưởng.
- Tình trạng tòa nhà: Kiểm tra kết cấu, hệ thống thang máy, điện nước, nội thất phòng riêng biệt, bảo trì,… để tránh chi phí sửa chữa lớn sau mua.
- Hợp đồng thuê, doanh thu hiện tại: Xem xét hợp đồng thuê hiện tại, tính ổn định doanh thu (90 triệu/tháng hiện tại) và tiềm năng tăng giá thuê trong tương lai.
- Phí môi giới 3%: Đây là mức phí tương đối cao, nên thương lượng để giảm hoặc miễn phí nếu có thể.
- Khả năng thanh khoản: Tòa nhà mặt tiền có ưu thế thanh khoản tốt nhưng giá cao cũng có thể làm giảm tốc độ bán lại.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên so sánh thị trường và tính chất bất động sản, mức giá 23,3 tỷ là khá cao so với giá trung bình CHDV tại Bình Thạnh nhưng có thể chấp nhận được nếu giá trị thương mại, doanh thu và vị trí mặt tiền được đảm bảo.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn: khoảng 20 – 21 tỷ đồng.
Lý do:
- Giảm nhẹ để tạo biên độ lợi nhuận hợp lý cho người mua.
- Phù hợp với mặt bằng giá CHDV cùng khu vực và cùng quy mô.
- Khuyến khích chủ nhà nhanh chóng giao dịch, tránh mất thời gian chờ đợi.
Cách thương lượng với chủ nhà:
- Đưa ra phân tích chi tiết về thị trường và so sánh giá tương tự.
- Nhấn mạnh ưu điểm thanh khoản nhanh nếu giảm giá hợp lý.
- Chỉ ra các chi phí rủi ro tiềm năng như bảo trì, thuế, phí môi giới cao (3%) để đề xuất giảm giá tương ứng.
- Đề xuất thanh toán nhanh, không qua trung gian là lợi thế để chủ nhà đồng ý mức giá thấp hơn.
Kết luận
Mức giá 23,3 tỷ đồng là mức giá cao nhưng có thể chấp nhận được trong bối cảnh vị trí mặt tiền đường Bình Quới, kết cấu tòa nhà, và doanh thu hiện tại ổn định. Tuy nhiên, nếu bạn là người mua muốn tối ưu chi phí và giảm thiểu rủi ro, nên thương lượng giá xuống khoảng 20 – 21 tỷ đồng dựa trên so sánh thị trường và các yếu tố liên quan.
Đồng thời, cần kiểm tra kỹ pháp lý, tình trạng tòa nhà và hợp đồng cho thuê hiện tại trước khi quyết định xuống tiền.
