Nhận định về mức giá 14,5 tỷ đồng cho nhà 5 tầng tại Đường Đình Văn Chấp, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Mức giá 14,5 tỷ đồng cho căn nhà 5 tầng, diện tích đất 115 m² (5x23m), tổng diện tích sử dụng 510 m², tương đương khoảng 126 triệu đồng/m², là một mức giá khá cao so với mặt bằng chung của khu vực Quận Cẩm Lệ, đặc biệt là với loại hình nhà mặt phố có diện tích và số phòng như trên.
Phân tích chi tiết mức giá
| Tiêu chí | Thông số tài sản | Giá tham khảo khu vực (Đà Nẵng, Quận Cẩm Lệ) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 115 m² (5×23 m) | 100-120 triệu/m² cho nhà mặt phố | Diện tích phù hợp cho nhà mặt phố, nhưng chiều ngang chỉ 5m hơi hẹp so với mặt tiền thông thường. |
| Tổng diện tích sử dụng | 510 m² (5 tầng) | Giá/m² xây dựng khoảng 20-30 triệu/m² tùy chất lượng xây dựng | Nhà có nhiều phòng (11 phòng ngủ, 11 WC) và tiện ích thang máy, PCCC, phù hợp cho kinh doanh hoặc cho thuê. |
| Giá bán | 14,5 tỷ đồng | Khoảng 126 triệu/m² diện tích đất | Giá này cao hơn mức trung bình khu vực khoảng 15-25%, nhưng có thể hợp lý nếu xem xét thêm thu nhập cho thuê và vị trí đắc địa. |
| Thu nhập cho thuê | 55-60 triệu/tháng | 660-720 triệu/năm | Tỷ suất sinh lời khoảng 4.5-5%/năm, mức này thuộc mức trung bình khá cho bất động sản cho thuê tại Đà Nẵng. |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Yếu tố quan trọng, đảm bảo giao dịch an toàn | Giấy tờ đầy đủ làm tăng giá trị tài sản. |
Những lưu ý khi cân nhắc mua căn nhà này
- Vị trí mặt phố ở Đường Đình Văn Chấp, Quận Cẩm Lệ có tiềm năng phát triển nhưng cần kiểm tra kỹ quy hoạch khu vực để đảm bảo không bị ảnh hưởng bởi dự án mới hay hạn chế xây dựng.
- Cần đánh giá độ bền và chất lượng xây dựng, cũng như chi phí bảo trì cho căn nhà 5 tầng, 11 phòng hiện đang cho thuê full phòng.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê hiện tại, tính ổn định và tiềm năng tăng giá cho thuê trong tương lai.
- Thương lượng giá dựa trên thực tế thị trường và khả năng sinh lời, vì giá đang ở mức cao hơn trung bình.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên mức giá trung bình trong khu vực và thu nhập cho thuê hiện tại, mức giá hợp lý để thương lượng nên rơi vào khoảng 12,5 – 13 tỷ đồng. Mức giá này sẽ giúp tỷ suất sinh lời tăng lên khoảng 5.5-6%/năm, hấp dẫn hơn cho nhà đầu tư.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Phân tích rõ giá thị trường và các bất động sản tương tự trong khu vực có giá thấp hơn.
- Nêu rõ ràng chi phí bảo trì, quản lý và rủi ro khi căn nhà có nhiều phòng cho thuê.
- Đề cập đến sự không chắc chắn về quy hoạch tương lai và tình trạng thị trường bất động sản hiện tại có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
- Trình bày thiện chí giao dịch nhanh, thanh toán thuận tiện để chủ nhà yên tâm giảm giá.
Kết luận
Mức giá 14,5 tỷ đồng ở thời điểm hiện tại là hơi cao so với mặt bằng chung khu vực Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng. Tuy nhiên, trong trường hợp bạn đánh giá cao vị trí, pháp lý rõ ràng, và tiềm năng thu nhập cho thuê ổn định thì có thể cân nhắc xuống tiền. Để đảm bảo lợi ích và giảm thiểu rủi ro, bạn nên thương lượng giá xuống khoảng 12,5 – 13 tỷ đồng.
