Nhận định mức giá
Giá bán 11,4 tỷ đồng cho tòa căn hộ 5 tầng tại đường Phạm Khiêm Ích, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng có vẻ cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, nếu xét đến vị trí sát biển, gần các tiện ích như Casino Crown, Vivo Mall và trục đường Võ Nguyên Giáp thì mức giá này có thể hợp lý trong trường hợp đầu tư dài hạn hoặc cho thuê sinh lời ổn định.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin BĐS phân tích | Thông tin tham khảo thị trường | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 100 m² (5m ngang x 20m dài) | Nhà mặt tiền biển khu Ngũ Hành Sơn thường 80-120 m² | Diện tích phù hợp, không lớn quá, thuận tiện quản lý |
| Số tầng và phòng | 5 tầng, 7 phòng studio đầy đủ tiện nghi | Nhà đầu tư khai thác cho thuê căn hộ hay homestay thường 3-5 tầng, từ 5-10 phòng | Thiết kế tương xứng với mô hình kinh doanh cho thuê, tối ưu hóa doanh thu |
| Vị trí | Gần biển Xuân Thuỷ, đối diện công viên, sau lưng đường 33m Minh Mạng, gần Casino Crown, Vivo Mall, 2 phút ra Võ Nguyên Giáp | Vị trí mặt tiền ven biển, kết nối thuận tiện, khu vực phát triển mạnh về du lịch và dịch vụ | Vị trí rất đắc địa, tăng giá theo thời gian và hấp dẫn khách thuê |
| Giá bán | 11,4 tỷ đồng (~114 triệu/m²) | Giá nhà mặt tiền ven biển Đà Nẵng hiện khoảng 80-120 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích | Giá cao nhưng có thể chấp nhận được nếu doanh thu cho thuê ổn định và tiềm năng phát triển |
| Doanh thu cho thuê | 24 triệu đồng/tháng (hợp đồng năm 1), doanh thu gần 40 triệu/tháng khi tự quản lý | Thu nhập cho thuê BĐS ven biển Đà Nẵng dao động 20-40 triệu/tháng tùy loại hình và khu vực | Doanh thu khá tốt, tuy nhiên cần đánh giá chi phí vận hành và rủi ro |
| Pháp lý | Sổ hồng/ Sổ đỏ đầy đủ | Pháp lý rõ ràng giúp giao dịch an toàn | Yếu tố tích cực, đảm bảo quyền sở hữu và chuyển nhượng |
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy tờ sở hữu, tránh tranh chấp và ràng buộc pháp lý.
- Xem xét hợp đồng cho thuê với đơn vị thứ 3, cách thức thanh toán, tính ổn định của khách thuê.
- Phân tích chi phí vận hành, bảo trì tòa nhà để ước lượng lợi nhuận thực tế.
- Đánh giá tiềm năng phát triển khu vực, quy hoạch tương lai liên quan đến dự án.
- Thương lượng giá dựa trên thời gian hợp đồng thuê hiện tại và khả năng tăng giá thuê.
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên mặt bằng giá khu vực và doanh thu cho thuê, mức giá khoảng 9,5 – 10 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, tương đương 95-100 triệu/m². Mức giá này giúp nhà đầu tư có biên lợi nhuận tốt hơn, giảm rủi ro tài chính nếu thuê ngoài hoặc tự khai thác.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Phân tích chi tiết về giá trị thị trường hiện tại và sức cạnh tranh của tòa nhà.
- Trình bày các rủi ro như sự biến động của thị trường du lịch, chi phí vận hành, thời hạn hợp đồng thuê hiện tại chưa dài.
- Đưa ra đề xuất mua nhanh, thanh toán linh hoạt để tạo động lực cho chủ nhà giảm giá.
- Tham khảo nhiều nguồn giá tương tự và cho chủ nhà thấy mức giá đề xuất là công bằng và hợp lý cho cả hai bên.
