Nhận định mức giá 23 tỷ cho toà căn hộ 7 tầng tại Đường Lê Văn Hiến, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Dựa trên các thông tin chi tiết về bất động sản được cung cấp, đây là một toà nhà mặt tiền cao 7 tầng, diện tích đất 250 m², tọa lạc tại khu vực đắc địa gần bãi biển Sơn Thuỷ, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. Toà nhà hiện có 30 căn hộ và đang được thuê bởi Haviland với hợp đồng 5 năm, dòng tiền hiện tại 80 triệu VNĐ/tháng, tiềm năng tăng lên 130-150 triệu VNĐ/tháng khi khai thác tối ưu.
Phân tích giá trị và tính hợp lý của mức giá 23 tỷ
Giá 23 tỷ cho cả toà nhà 7 tầng, diện tích 250 m², với 30 căn hộ và dòng tiền hiện tại là 80 triệu/tháng tương đương với giá bán khoảng 92 triệu đồng/m² đất xây dựng (23 tỷ / 250 m²) chưa kể giá trị các căn hộ bên trong và tiềm năng khai thác.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Đà Nẵng, nhất là khu vực Ngũ Hành Sơn gần biển, giá đất mặt tiền tại các đường lớn như Lê Văn Hiến có thể dao động từ 70 triệu đến 120 triệu đồng/m² tùy vị trí cụ thể, pháp lý và tiện ích đi kèm.
So sánh thực tế với các dự án tương tự tại Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
| Tiêu chí | Toà nhà cần bán (Lê Văn Hiến) | Dự án A (Mặt tiền biển, 200 m²) | Dự án B (Ngũ Hành Sơn, 300 m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 250 | 200 | 300 |
| Số tầng | 7 | 6 | 8 |
| Số căn hộ | 30 | 24 | 36 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 23 | 18 | 27 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 92 | 90 | 90 |
| Dòng tiền hiện tại (triệu đồng/tháng) | 80 | 70 | 100 |
| Tiềm năng dòng tiền tối đa (triệu đồng/tháng) | 130-150 | 120 | 150 |
Nhận xét về mức giá và các yếu tố cần lưu ý khi xuống tiền
Mức giá 23 tỷ đồng là hợp lý trong trường hợp quỹ đất 250 m² mặt tiền đường 15m, vị trí gần bãi biển Sơn Thuỷ, và có dòng tiền cho thuê ổn định hiện tại 80 triệu/tháng. So với các dự án tương tự, giá bán trên m² đất và tiềm năng thu nhập đều nằm trong mức cạnh tranh và tương xứng.
Tuy nhiên, để quyết định xuống tiền, bạn cần lưu ý các điểm sau:
- Kiểm tra pháp lý đầy đủ và rõ ràng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hợp đồng cho thuê hiện tại với Haviland, và các cam kết về quy hoạch khu vực.
- Đánh giá dòng tiền thực tế: Xem xét hợp đồng thuê, lịch sử thanh toán và khả năng duy trì hoặc tăng giá thuê trong tương lai.
- Khả năng khai thác tối ưu: Nếu bạn có kế hoạch tự vận hành hoặc thuê đơn vị quản lý để tăng thu nhập lên 130-150 triệu/tháng, cần đánh giá chi phí quản lý, sửa chữa và rủi ro thị trường.
- Tiềm năng tăng giá bất động sản khu vực: Ngũ Hành Sơn là khu vực đang phát triển mạnh, nhưng cũng cần theo dõi các dự án hạ tầng, quy hoạch biển và khách du lịch để dự đoán giá trị tương lai.
- Chi phí phát sinh và thuế liên quan: Tính toán các loại thuế, phí chuyển nhượng, và chi phí bảo trì tòa nhà.
Kết luận
Nếu các yếu tố pháp lý và dòng tiền thuê hiện tại được xác nhận chính xác, đồng thời bạn có chiến lược khai thác tối ưu tiềm năng cho thuê, việc đầu tư mua toà nhà này với mức giá 23 tỷ đồng là đáng cân nhắc và có thể mang lại lợi nhuận bền vững.
Ngược lại, nếu có rủi ro pháp lý hoặc dòng tiền không ổn định, bạn nên thận trọng và yêu cầu kiểm tra kỹ càng trước khi quyết định xuống tiền.