Nhận định mức giá 11,5 tỷ cho nhà mặt tiền 5 tầng, diện tích 115m² tại Sơn Thủy 2, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Giá bán 11,5 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền 5 tầng mới xây tại khu vực Sơn Thủy 2, quận Ngũ Hành Sơn đang được đánh giá là cao nhưng có thể chấp nhận được trong một số trường hợp. Dưới đây là phân tích chi tiết để chứng minh nhận định này.
1. Vị trí và tiềm năng khu vực
Quận Ngũ Hành Sơn, đặc biệt khu vực gần biển như Sơn Thủy 2, là một trong những vùng có tốc độ phát triển du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng cao tại Đà Nẵng. Việc chỉ mất vài phút đi bộ ra biển, gần các trung tâm du lịch, cầu Trần Thị Lý và An Thượng giúp bất động sản này có tiềm năng khai thác cho thuê rất tốt, đặc biệt là căn hộ nghỉ dưỡng, homestay hoặc khách sạn mini.
2. Thông số kỹ thuật và công năng sử dụng
- Diện tích đất: 115 m² (ngang 5m, đường trước nhà 6m)
- Diện tích sử dụng: 555 m² (5 tầng)
- Số phòng ngủ: 6 (bao gồm căn hộ 2 phòng ngủ + 4 căn 1 phòng ngủ + penthouse)
- Xây dựng mới năm 2022, kết cấu hiện đại, sân thượng view biển
Một căn nhà có kiến trúc đa chức năng, tận dụng tối đa diện tích để cho thuê nhiều căn hộ nhỏ với mức doanh thu khoảng 50 triệu đồng/tháng là lợi thế lớn.
3. So sánh giá thị trường
| Đặc điểm | Giá tham khảo (tỷ đồng) | Đơn vị / Diện tích | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Nhà 5 tầng mặt tiền gần biển, Ngũ Hành Sơn | 11 – 13 | 100-120m² đất | Xây mới, cho thuê ổn định |
| Nhà phố mặt tiền 4 tầng, gần biển Sơn Trà | 8 – 10 | 90-100m² đất | Đã cũ hơn, ít phòng cho thuê |
| Biệt thự mini nghỉ dưỡng, view biển, Quận Ngũ Hành Sơn | 15 – 18 | 150m² đất | Thiết kế cao cấp, nhiều tiện ích |
Từ bảng so sánh trên có thể thấy mức 11,5 tỷ đồng nằm trong ngưỡng hợp lý đối với bất động sản mới xây, diện tích vừa phải, có khả năng khai thác cho thuê cao và vị trí tốt.
4. Đánh giá về doanh thu và khả năng sinh lời
Doanh thu cho thuê 50 triệu/tháng tương đương 600 triệu/năm, tính ra lợi suất khoảng 5,2%/năm trên giá bán 11,5 tỷ đồng. Đây là mức lợi suất khá ổn định trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp và thị trường cho thuê du lịch Đà Nẵng duy trì sự hấp dẫn.
5. Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý: Đảm bảo sổ hồng hoặc sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
- Hiện trạng xây dựng: Kiểm tra chất lượng xây dựng, nội thất, hệ thống điện nước.
- Hợp đồng cho thuê hiện tại: Nếu có, kiểm tra tính ổn định và cam kết của khách thuê.
- Chi phí bảo trì, quản lý: Tính toán để đảm bảo lợi nhuận thực tế.
- Khả năng tăng giá: Khu vực này có tiềm năng tăng giá nhờ phát triển du lịch và cơ sở hạ tầng.
6. Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá 10,8 – 11 tỷ đồng sẽ là mức giá hợp lý hơn và dễ dàng tạo ra biên lợi nhuận tốt hơn khi đầu tư. Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể:
- Chỉ ra các chi phí quản lý, bảo trì, rủi ro thị trường khiến lợi suất hiện tại không quá cao.
- So sánh với các bất động sản tương tự có giá thấp hơn để làm cơ sở thương lượng.
- Đề nghị thanh toán nhanh, không qua trung gian để giảm chi phí và thủ tục cho bên bán.
- Yêu cầu xem báo cáo chi tiết doanh thu cho thuê để xác minh tính ổn định.
Kết luận
Mức giá 11,5 tỷ đồng là hợp lý nếu bạn ưu tiên vị trí gần biển, nhà mới xây, có doanh thu cho thuê ổn định và tiềm năng phát triển lâu dài. Tuy nhiên, nếu là nhà đầu tư cá nhân muốn tối đa hóa lợi nhuận hoặc có ngân sách hạn chế, bạn nên thương lượng để giảm giá xuống khoảng 10,8 – 11 tỷ đồng.
