Nhận định tổng quan về mức giá 10,5 tỷ đồng đối với tòa căn hộ tại Đường Bàu Gia Thượng 3, Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Mức giá 10,5 tỷ đồng cho tòa căn hộ dịch vụ 5,5 tầng, diện tích đất 100m² với tổng diện tích sàn 538,5m² là mức giá khá cao.
Đây là dự án gồm 12 căn hộ studio và 1 căn hộ 2 phòng ngủ, với đầy đủ nội thất, hướng Nam, xây dựng và hoàn thiện năm 2020, có thang máy, PCCC đạt chuẩn và sổ hồng riêng. Tòa nhà đang vận hành 100% công suất cho thuê, tạo dòng tiền 55 triệu đồng/tháng.
Phân tích chi tiết và dữ liệu so sánh
| Tiêu chí | Thông tin tòa căn hộ Bàu Gia Thượng 3 | Tham khảo thị trường quận Cẩm Lệ và Đà Nẵng (2023-2024) | Đánh giá |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 100 m² | 70 – 120 m² phổ biến cho căn hộ dịch vụ mini | Phù hợp với loại hình bất động sản |
| Tổng diện tích sàn | 538,5 m² | Thông thường 400 – 600 m² cho toà mini căn hộ 5-6 tầng | Hợp lý, tận dụng tối đa không gian |
| Giá bán | 10,5 tỷ VNĐ | Khoảng 90 – 110 triệu/m² sàn đối với khu vực Cẩm Lệ căn hộ dịch vụ mới hoàn thiện | Giá 105 triệu/m² nằm trong khung cao của thị trường, cần xem xét yếu tố dòng tiền và pháp lý |
| Dòng tiền hàng tháng | 55 triệu VNĐ | Khoảng 5-6% lợi nhuận năm so với giá bán tương tự | Khả năng sinh lời khoảng 6.3%/năm, tốt so với mặt bằng chung cho thuê căn hộ dịch vụ |
| Pháp lý & tiện ích | Sổ hồng riêng, PCCC & thang máy đạt chuẩn, đầy đủ nội thất | Yếu tố quan trọng, nhiều căn hộ dịch vụ chưa rõ ràng giấy tờ | Ưu điểm lớn, đảm bảo an toàn đầu tư |
| Vị trí & hạ tầng | Đường 5,5m, lề 3,5m, hướng Nam, quận Cẩm Lệ | Vị trí đang phát triển, chưa bằng trung tâm Đà Nẵng nhưng giá đất thấp hơn | Có tiềm năng tăng giá trong trung hạn |
Nhận xét và lưu ý khi quyết định xuống tiền
– Giá bán hiện tại tương đối cao nhưng có thể chấp nhận được nếu nhà đầu tư chú trọng dòng tiền cho thuê ổn định, pháp lý minh bạch và tòa nhà mới, đầy đủ tiện ích.
– Cần xác nhận kỹ tính pháp lý (Sổ hồng, PCCC, thang máy), hợp đồng vận hành cho thuê, khách thuê hiện tại để đảm bảo dòng tiền cam kết.
– Kiểm tra kỹ điều kiện bảo trì, chi phí vận hành và khả năng duy trì công suất thuê 100% trong dài hạn.
– Cảnh báo tiềm năng rủi ro về thanh khoản do loại hình căn hộ dịch vụ mini chưa phổ biến trong phân khúc đầu tư tại Đà Nẵng.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá 9,0 – 9,5 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, tương đương 85 – 90 triệu/m², đảm bảo biên lợi nhuận và thanh khoản cân đối hơn khi đầu tư. Lý do thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- So sánh giá thị trường căn hộ dịch vụ mini cùng khu vực đang phổ biến dưới 100 triệu/m².
- Rủi ro thanh khoản và dòng tiền phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy lâu dài, cần biên lợi nhuận an toàn hơn.
- Yêu cầu hỗ trợ hoặc giảm giá do chi phí bảo trì, vận hành và thuế phí liên quan.
- Thời gian bất động sản đã hoàn thành được khoảng 3-4 năm, có thể có hao mòn, cần điều chỉnh giá.
Nếu chủ nhà đồng ý mức giá này, nhà đầu tư sẽ có cơ hội sinh lời bền vững và giảm thiểu rủi ro tài chính.
