Nhận định về mức giá 16,8 tỷ đồng cho tòa căn hộ 4 tầng tại Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 16,8 tỷ đồng cho tòa căn hộ 4 tầng diện tích khoảng 130m² mặt tiền 4-4,5m, chiều dài 25-32m tại quận Sơn Trà, Đà Nẵng có thể được xem là cao hơn mức giá trung bình thị trường hiện nay
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và pháp lý
Địa chỉ tại Đường Phạm Quang Ảnh, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà – đây là khu vực có tiềm năng phát triển mạnh về du lịch và bất động sản tại Đà Nẵng. Pháp lý đảm bảo với sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng, thuận lợi cho giao dịch và cấp phép xây dựng.
2. Quy mô và kết cấu công trình
| Tiêu chí | Thông số dự án | Giá trị tham khảo trung bình thị trường |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 130m² (4,12m x 32m) | Giá đất mặt tiền Sơn Trà dao động 80-120 triệu/m² (tùy vị trí) |
| Số tầng | 4 tầng | Phổ biến xây 3-5 tầng, tòa 4 tầng phù hợp nhu cầu cho thuê căn hộ studio |
| Số phòng | 6 phòng studio full nội thất, có bếp riêng | Phòng studio cho thuê tại Đà Nẵng giá trung bình 6-8 triệu/tháng/phòng |
| Tiện ích kèm theo | Hồ bơi, thang máy, phòng xông hơi, karaoke, BBQ sân thượng, 8 toilet | Tiện ích cao cấp tăng giá trị nhưng cũng làm tăng chi phí đầu tư xây dựng |
| Giá bán | 16,8 tỷ đồng | Ước tính giá đất + xây dựng khoảng 12-14 tỷ đồng |
3. Hiệu quả đầu tư và thu nhập cho thuê
Hợp đồng thuê 5 năm với tổng doanh thu 3 tỷ đồng tương đương trung bình 50 triệu/tháng tăng lên 60 triệu/tháng vào năm cuối. Tỷ suất sinh lời từ cho thuê khoảng 3,5%/năm so với giá bán, khá thấp so với mức kỳ vọng 5-7%/năm trong lĩnh vực bất động sản cho thuê tại Đà Nẵng.
4. So sánh giá thị trường
| Bất động sản | Diện tích | Giá bán | Giá/m² | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Tòa căn hộ 4 tầng Sơn Trà | 130m² | 16,8 tỷ | ~129 triệu/m² | Full nội thất, tiện ích cao cấp |
| Nhà mặt tiền Sơn Trà, 4 tầng | 120m² | 14 tỷ | 116 triệu/m² | Chưa có hợp đồng thuê |
| Căn hộ studio cho thuê | 30m²/phòng | 6-8 triệu/tháng/phòng | Không áp dụng giá bán | Giá thuê thị trường |
5. Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác nhận chi tiết hợp đồng thuê, uy tín bên thuê và khả năng duy trì hợp đồng trong 5 năm.
- Kiểm tra tiến độ xây dựng và chất lượng hoàn thiện căn hộ mẫu thực tế.
- Đánh giá kỹ các chi phí phát sinh như quản lý, bảo trì tiện ích chung.
- So sánh các lựa chọn đầu tư khác cùng phân khúc và khu vực.
6. Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
Với các phân tích trên, mức giá hợp lý cho tòa căn hộ này nên ở khoảng 14 – 15 tỷ đồng, tương đương giá/m² từ 107-115 triệu. Đây là mức giá phản ánh đúng giá đất, chi phí xây dựng và lợi nhuận hợp lý từ việc cho thuê.
Để thương lượng với chủ nhà:
- Trình bày rõ các dữ liệu so sánh giá thị trường và tỷ suất sinh lời thực tế từ hợp đồng thuê.
- Đề nghị giảm giá dựa trên rủi ro hợp đồng thuê dài hạn và chi phí quản lý sau này.
- Đưa ra phương án thanh toán linh hoạt để giảm áp lực tài chính cho chủ đầu tư.
Kết luận
Mức giá 16,8 tỷ đồng hiện tại là cao so với giá trị thị trường và hiệu quả đầu tư thu nhập cho thuê. Nếu bạn là nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận bền vững, nên xem xét thương lượng giảm giá về khoảng 14-15 tỷ đồng. Đồng thời, cần thẩm định kỹ hợp đồng thuê và tiến độ xây dựng để đảm bảo đầu tư an toàn và hiệu quả.
