Nhận định về mức giá 9,8 tỷ đồng cho toà căn hộ 4,5 tầng tại Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, Quận Hải Châu, Đà Nẵng
Mức giá này tương đương khoảng 114,62 triệu đồng/m² trên diện tích đất 85,5 m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà mặt phố tại khu vực Quận Hải Châu, đặc biệt là tại Phường Hòa Cường Nam, nơi có nhiều dự án căn hộ và nhà phố đang phát triển nhưng chưa đạt mức giá trên 120 triệu/m² phổ biến.
Phân tích chi tiết và so sánh giá bất động sản khu vực Quận Hải Châu, Đà Nẵng
| Loại BĐS | Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà mặt phố | Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, Hòa Cường Nam | 85,5 | 9,8 | 114,62 | Toà căn hộ 4,5 tầng, 7 phòng, dòng tiền 30 triệu/tháng |
| Nhà mặt phố | Đường Nguyễn Văn Linh, Hải Châu | 80 | 8,4 | 105 | Nhà 4 tầng, diện tích tương tự, kinh doanh tốt |
| Nhà mặt phố | Đường Lê Duẩn, Hải Châu | 90 | 9,2 | 102,2 | Nhà mới, vị trí trung tâm, hướng kinh doanh |
| Căn hộ chung cư | Quận Hải Châu | 85 | 7,5 | 88,2 | Căn hộ mới, đầy đủ tiện nghi |
Nhận xét chi tiết
Giá 9,8 tỷ đồng cho căn hộ mặt phố 4,5 tầng tại vị trí gần Đại học Kiến Trúc, trung tâm TP Đà Nẵng là mức giá khá cao. Mức giá này phản ánh giá trị vị trí trung tâm và tiềm năng kinh doanh tốt với 7 phòng cho thuê, giúp tạo ra dòng tiền 30 triệu/tháng. Tuy nhiên, so với các bất động sản tương tự trong khu vực, mức giá này đã ở ngưỡng cao hơn khoảng 8-12%.
Nếu bạn đầu tư với mục đích cho thuê để tạo dòng tiền ổn định, mức giá này có thể chấp nhận được trong trường hợp bạn đánh giá cao vị trí mặt phố, chất lượng xây dựng và tiềm năng phát triển khu vực.
Ngược lại, nếu bạn muốn đầu tư lướt sóng hoặc tìm kiếm lợi nhuận từ tăng giá, nên cân nhắc thương lượng để giảm giá xuống mức hợp lý hơn, khoảng 8,8 – 9,2 tỷ đồng, tương ứng giá/m² từ 103 – 107 triệu đồng.
Lưu ý quan trọng khi quyết định xuống tiền
- Xác minh pháp lý: Đảm bảo sổ đỏ đã có và không có tranh chấp, thế chấp.
- Khảo sát thực tế: Thăm quan kỹ căn hộ, kiểm tra chất lượng xây dựng, hiện trạng các phòng để đảm bảo đúng mô tả.
- Thẩm định dòng tiền: Xác nhận khả năng cho thuê thực tế và các chi phí phát sinh để đánh giá lợi nhuận ròng.
- Phân tích thị trường xung quanh: Theo dõi xu hướng giá và các dự án quy hoạch trong tương lai có thể tác động tích cực hoặc tiêu cực.
- Thương lượng giá: Dựa vào các so sánh thực tế và điểm yếu (nếu có) để đưa ra mức giá hợp lý hơn.
Đề xuất mức giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, bạn có thể đề nghị chủ nhà giảm giá xuống mức 9 – 9,2 tỷ đồng. Lý do đưa ra:
- So với các bất động sản tương tự trong khu vực, mức giá hiện tại vượt trội về giá/m².
- Giá trị hiện tại đã phản ánh gần hết tiềm năng cho thuê, nên mức giá quá cao sẽ giảm lợi nhuận đầu tư.
- Chủ nhà có thể đồng ý giảm nhẹ do khách hàng có thiện chí và giao dịch nhanh.
Chiến thuật thương lượng có thể là đề cập đến giá thị trường thực tế, nhấn mạnh điểm mạnh và điểm yếu của căn hộ, đồng thời thể hiện sự thiện chí mua nhanh nếu có mức giá phù hợp.
