Nhận định về mức giá 34 tỷ đồng cho tòa nhà dịch vụ mini tại Đường Nguyễn Thiện Kế, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 34 tỷ đồng tương đương khoảng 237,76 triệu đồng/m² trên diện tích 143 m² cho một tòa nhà căn hộ dịch vụ mini với 21 phòng (18 phòng 1 ngủ, 3 phòng 2 ngủ), đang trong trạng thái hoàn thiện phần thô và chưa bàn giao là mức giá khá cao so với thị trường hiện nay, đặc biệt ở khu vực Quận Sơn Trà, Đà Nẵng.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Tòa nhà đang bán | Tham khảo dự án căn hộ dịch vụ mini gần đây tại Sơn Trà | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 143 m² | 100 – 150 m² | Tương đương |
| Giá/m² | 237,76 triệu/m² | 80 – 150 triệu/m² | Giá tham khảo từ các dự án căn hộ mini, dịch vụ tại Sơn Trà |
| Hiện trạng | Hoàn thiện phần thô, chưa bàn giao | Hoàn thiện nội thất, sổ hồng riêng | Dự án tham khảo thường đã hoàn thiện, có thể vào vận hành ngay |
| Dòng tiền cho thuê | 150 triệu/tháng | 70 – 120 triệu/tháng | Dòng tiền ổn định là điểm cộng nhưng phải xác minh hợp đồng thuê |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Tương đương | Cần kiểm tra kỹ tính pháp lý chính xác và minh bạch |
Nhận xét về giá trị và tính hợp lý
Giá 34 tỷ đồng là mức giá cao hơn hẳn so với các căn hộ dịch vụ mini cùng khu vực. Mặc dù tòa nhà có quy mô lớn với nhiều phòng, dòng tiền thuê hiện tại ổn định 150 triệu/tháng nhưng cần lưu ý:
- Hiện trạng mới hoàn thiện phần thô, chưa có nội thất cao cấp hoàn chỉnh như mô tả, nên người mua cần đầu tư thêm vốn để hoàn thiện, làm giảm hiệu quả đầu tư ban đầu.
- Giá/m² cao hơn nhiều so với mức phổ biến 80-150 triệu/m² tại khu vực tương tự, gây áp lực về thanh khoản và lợi nhuận cho nhà đầu tư.
- Phải kiểm tra kỹ hợp đồng cho thuê và năng lực bên thuê để tránh rủi ro dòng tiền.
- Thời gian bàn giao còn xa (dự kiến đầu tháng 03/2025), gây ra rủi ro về tiến độ cũng như thay đổi thị trường.
Lưu ý để tránh rủi ro khi đầu tư
- Xác minh pháp lý chặt chẽ, sổ hồng riêng rõ ràng, không có tranh chấp.
- Kiểm tra hợp đồng thuê với bên thuê hiện tại nhằm đảm bảo dòng tiền ổn định và minh bạch.
- Đánh giá kỹ năng thiết kế, thi công của đơn vị 2T-Invest để dự đoán chất lượng hoàn thiện.
- Tham khảo ý kiến chuyên gia và khảo sát thị trường thực tế khu vực xung quanh.
- Đàm phán giá hợp lý dựa trên các so sánh và rủi ro đầu tư.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ đầu tư
Dựa vào phân tích trên, mức giá hợp lý cho tòa nhà này nên dao động trong khoảng 22 – 26 tỷ đồng (tương đương khoảng 154 – 182 triệu/m²). Mức giá này phản ánh đầy đủ hơn tình trạng hoàn thiện, rủi ro bàn giao, cũng như so sánh với các dự án tương tự.
Khi thương lượng với chủ đầu tư, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Phân tích giá/m² hiện tại cao hơn nhiều so với mặt bằng chung, gây khó khăn khi đầu tư và thanh khoản.
- Rủi ro từ việc hoàn thiện phần thô và thời điểm bàn giao còn xa, cần chi phí và thời gian hoàn thiện thêm.
- Yếu tố thị trường bất động sản đang có sự biến động, cần mức giá hợp lý để đảm bảo an toàn và hiệu quả đầu tư.
- Đề xuất mức giá dựa trên dòng tiền cho thuê thực tế và giá thị trường đã được tham khảo.
