Nhận định về mức giá
Với mức giá 14,95 tỷ đồng cho tòa căn hộ mặt tiền trên đường Tô Hiến Thành, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà, Đà Nẵng, diện tích 75m² (ngang 5m, 4 tầng, gồm 10 phòng ngủ, có phòng ăn, nhà bếp, sân thượng, chỗ để xe hơi, pháp lý sổ hồng/sổ đỏ), đây là bất động sản thuộc phân khúc nhà mặt tiền kinh doanh dịch vụ lưu trú tại khu vực du lịch biển trọng điểm của Đà Nẵng. Giá này khá hợp lý nếu doanh thu cho thuê ổn định ở mức 110-120 triệu/tháng, đặc biệt phù hợp với nhà đầu tư tìm dòng tiền dài hạn hoặc mục tiêu đầu tư tài sản sinh lời ở khu vực có tiềm năng phát triển du lịch mạnh.
So sánh thực tế giá bán bất động sản khu vực lân cận
| Tiêu chí | BĐS đang xem | BĐS tương đương trên thị trường (2024) |
|---|---|---|
| Vị trí | Tô Hiến Thành, gần biển Mỹ Khê, khu phố Tây An Thượng | Đường Mỹ An, An Thượng, Võ Văn Kiệt, gần biển |
| Diện tích đất | 75m² (5x15m) | 70-100m² |
| Kết cấu | 4 tầng, 10 phòng, có chỗ đậu xe, kinh doanh lưu trú | 3-5 tầng, 8-12 phòng, đa số không có chỗ đậu xe hơi |
| Giá bán | 14,95 tỷ | 13,5 – 17 tỷ (tùy nội thất, vị trí cụ thể, thiết kế) |
| Doanh thu cho thuê (ước tính) | 110-120 triệu/tháng | 85-120 triệu/tháng |
| Pháp lý | Sổ hồng/sổ đỏ, hoàn công, PCCC đầy đủ | Chưa hoàn công hoặc pháp lý chưa đầy đủ ở nhiều căn |
| Giá trị dòng tiền (tỷ suất cho thuê) | ~9-9,6%/năm | ~6-9%/năm |
Phân tích chi tiết về dòng tiền đầu tư
- Với doanh thu 110-120 triệu/tháng, tổng doanh thu năm đạt 1,3-1,44 tỷ. Sau khi trừ chi phí vận hành (~20-25%), nhà đầu tư thực nhận khoảng 1-1,15 tỷ/năm, tương đương tỷ suất sinh lời ròng 6,5-7,7%/năm trên giá mua.
- Tỷ suất này cao hơn gửi tiết kiệm và nhiều loại hình đầu tư khác trong bối cảnh thị trường hiện tại.
- Giá trị bất động sản tại khu vực trung tâm du lịch Đà Nẵng có tiềm năng tăng trưởng trở lại khi ngành du lịch hồi phục.
Những lưu ý trước khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Đảm bảo có sổ hồng/sổ đỏ, hoàn công đầy đủ, kiểm tra quy hoạch không bị vướng lộ giới, dự án công cộng…
- Rà soát hợp đồng thuê hiện tại: Xác minh thực tế doanh thu cho thuê, lịch sử vận hành, hợp đồng với khách thuê dài hạn hay ngắn hạn, tệp khách chủ yếu là khách du lịch hay khách dài hạn.
- Đánh giá chi phí vận hành và khả năng tự vận hành: Nếu không tự quản lý, cần tính toán thêm chi phí thuê đơn vị quản lý bất động sản hoặc vận hành khách sạn.
- Phân tích rủi ro mùa vụ: Khu vực ven biển Đà Nẵng doanh thu phụ thuộc vào mùa du lịch, nên dòng tiền có thể không đều các tháng trong năm.
- Khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng: Nếu thị trường lưu trú giảm sút, cần cân nhắc khả năng chuyển đổi thành căn hộ dịch vụ, văn phòng cty, hoặc bán lại cho nhà đầu tư khác.
Kết luận
Mức giá 14,95 tỷ đồng cho tòa căn hộ mặt tiền Tô Hiến Thành, Đà Nẵng hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại, đặc biệt với nhà đầu tư muốn tìm dòng tiền cho thuê ở khu vực trung tâm du lịch biển. Tuy nhiên, cần lưu ý kiểm tra kỹ pháp lý, xác minh thực tế doanh thu, chi phí vận hành và các yếu tố rủi ro trước khi quyết định xuống tiền.
