Nhận định mức giá chào bán 35 tỷ đồng
Giá 35 tỷ đồng cho toà nhà 7 tầng, diện tích 110 m² tại khu vực Khương Mai, Thanh Xuân, Hà Nội là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhưng không hoàn toàn vô lý. Đây là một tài sản đặc thù, kết hợp giữa vị trí kim cương gần Ngã Tư Sở, Khương Trung, Vương Thừa Vũ và Tô Vĩnh Diện, cùng với lợi thế phân lô quân đội, dân trí cao, ngõ ô tô tránh và thiết kế đạt chuẩn phòng cháy chữa cháy.
Tuy nhiên, việc đánh giá hợp lý hay không còn phụ thuộc vào khả năng khai thác dòng tiền cho thuê, tiềm năng tăng giá trong tương lai và so sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Tiêu chí | Toà nhà Khương Mai | So sánh 1: Toà nhà tương tự tại Ngã Tư Sở (2023) | So sánh 2: Toà nhà phân lô quân đội tại Vương Thừa Vũ (2023) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sàn | 110 m² | 95 – 105 m² | 100 m² |
| Số tầng | 7 tầng | 6 – 7 tầng | 7 tầng |
| Số phòng cho thuê | 24 phòng | 20 – 22 phòng | 22 phòng |
| Giá chào bán | 35 tỷ | 28 – 32 tỷ | 30 – 33 tỷ |
| Giá/m² | ~318 triệu/m² | 270 – 310 triệu/m² | 300 – 330 triệu/m² |
| Tiềm năng cho thuê trung bình/phòng | 5.5 – 6 triệu/tháng | 5 – 5.5 triệu/tháng | 5.3 – 5.8 triệu/tháng |
Nhận xét chi tiết
So với các toà nhà tương tự tại khu vực lân cận, giá chào 35 tỷ đồng tương đương khoảng 318 triệu/m² là mức giá cao hơn mặt bằng chung khoảng 5-15%. Điều này có thể được giải thích bởi các yếu tố:
- Vị trí gần Ngã Tư Sở, khu vực trung tâm quận Thanh Xuân, tiếp cận nhiều trường đại học và văn phòng.
- Thiết kế hiện đại, đủ tiêu chuẩn PCCC, hệ thống thoát hiểm và phòng chống cháy tốt, tăng tính an toàn và giá trị tài sản.
- Ngõ ô tô tránh, thuận tiện cho thuê lâu dài, dân trí cao.
Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường hiện nay, việc mua với mức giá cao như vậy cần cân nhắc kỹ về khả năng sinh lời từ cho thuê và rủi ro trong tương lai.
Đề xuất mức giá hợp lý và thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích so sánh thị trường, mức giá khoảng 31-32 tỷ đồng sẽ là mức giá hợp lý hơn, tương đương khoảng 280-290 triệu/m², vẫn đảm bảo lợi nhuận cho người bán và tạo điều kiện hấp dẫn hơn cho người mua.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, người mua có thể trình bày các luận điểm sau:
- So với các toà nhà tương tự, mức giá hiện tại cao hơn đáng kể, việc giảm giá sẽ giúp giao dịch nhanh chóng, tránh bị tồn kho lâu.
- Thị trường đang có sự cạnh tranh từ nhiều dự án mới, giá thuê có thể bị ảnh hưởng trong tương lai gần.
- Việc thương lượng để đạt được thỏa thuận hợp lý giúp cả hai bên giảm thiểu rủi ro tài chính, đặc biệt trong bối cảnh biến động kinh tế hiện nay.
Ngoài ra, người mua có thể đề xuất thanh toán nhanh hoặc chịu chi phí sang tên, hỗ trợ thủ tục pháp lý để tăng tính hấp dẫn của đề nghị.
