Nhận định về mức giá 14,8 tỷ đồng cho tòa CCMN 6 tầng, diện tích 65m² tại Định Công Thượng, Hoàng Mai, Hà Nội
Giá bán 14,8 tỷ đồng tương đương khoảng 227,69 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các căn hộ dịch vụ mini và căn hộ thương mại tại khu vực Hoàng Mai hiện nay. Tuy nhiên, với đặc thù là tòa căn hộ mini (CCMN) 6 tầng, có thang máy, đầy đủ giấy phép xây dựng và phòng cháy chữa cháy, thiết kế 15 phòng khép kín, tọa lạc gần các trường đại học lớn và giao thông thuận tiện, mức giá này có thể được xem xét hợp lý trong một số trường hợp nhất định.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem xét | Tham khảo thị trường Hoàng Mai và các khu vực lân cận |
|---|---|---|
| Loại hình | CCMN 6 tầng, 15 phòng khép kín, đầy đủ nội thất, thang máy | Căn hộ mini dịch vụ, thường 3-5 tầng, 6-12 phòng, có hoặc không thang máy |
| Diện tích sử dụng | 65 m² sàn x 6 tầng = 390 m² (tổng diện tích xây dựng) | Thông thường căn hộ mini có tổng diện tích từ 200 – 300 m² |
| Giá bán | 14,8 tỷ đồng (227,69 triệu/m² tính theo diện tích sàn 65 m²) | 7 – 12 tỷ đồng cho CCMN có diện tích tương tự, không thang máy, thiết kế ít phòng hơn |
| Tiềm năng doanh thu | 70 triệu đồng/tháng, tương đương 840 triệu/năm | Doanh thu trung bình CCMN tương tự khoảng 500 – 700 triệu/năm |
| Vị trí | Gần trường ĐH Thăng Long, Kim Giang, Ngã Tư Sở, quận Thanh Xuân, giao thông thuận tiện | Khu vực Hoàng Mai có nhiều dự án phát triển, tuy nhiên mức độ sầm uất và nhu cầu thuê chưa đồng đều như Thanh Xuân |
| Pháp lý | Sổ đỏ riêng, GPXD, PCCC đầy đủ, chính chủ | Đây là điểm cộng lớn giúp nâng giá trị tài sản |
Nhận xét chung
Mức giá 14,8 tỷ đồng là cao so với mặt bằng chung khi xét theo giá/m² tại khu vực Hoàng Mai. Tuy nhiên, nếu xét tổng thể về vị trí gần các trường đại học lớn, thiết kế chuẩn với thang máy, số lượng phòng nhiều (15 phòng khép kín), giấy tờ pháp lý rõ ràng và doanh thu cho thuê ổn định thì mức giá này có thể được chấp nhận trong trường hợp người mua có mục đích đầu tư dài hạn, tận dụng kinh doanh căn hộ dịch vụ mini.
Nếu mục đích chỉ mua để ở hoặc đầu tư ngắn hạn, giá 14,8 tỷ được đánh giá là chưa hợp lý, người mua có thể cân nhắc đề xuất mức giá từ 12 – 13 tỷ đồng để thương lượng, dựa trên các tiêu chí:
- Phân tích giá căn hộ mini cùng khu vực hoặc tương đương trên thị trường có mức giá trung bình thấp hơn.
- Đánh giá tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê (khoảng 5-7%/năm là hợp lý cho loại hình này).
- Thương lượng dựa trên các yếu tố như tuổi thọ công trình, bảo trì, chi phí vận hành thang máy, và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Lưu ý khi muốn xuống tiền
- Xác thực pháp lý: Kiểm tra kỹ sổ đỏ, giấy phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy và các giấy tờ liên quan để đảm bảo tính pháp lý.
- Kiểm tra tình trạng thực tế: Thăm quan trực tiếp để đánh giá tình trạng nội thất, thiết bị thang máy, hệ thống điện nước, cách âm, ánh sáng.
- Đánh giá tiềm năng cho thuê: Nghiên cứu thị trường cho thuê căn hộ dịch vụ mini tại khu vực, mức giá thuê, tỷ lệ lấp đầy.
- Phân tích chi phí vận hành: Bao gồm bảo trì, quản lý tòa nhà, thuế, phí dịch vụ.
- Đàm phán giá: Căn cứ trên các điểm yếu và chi phí để đề xuất mức giá phù hợp, tránh trả giá quá cao so với giá trị thực.
Đề xuất chiến lược thương lượng giá
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá từ 14,8 tỷ xuống khoảng 12 – 13 tỷ đồng, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Phân tích giá thị trường và đưa ra các ví dụ cụ thể về các CCMN có diện tích và vị trí tương đương được giao dịch thấp hơn.
- Nêu rõ chi phí duy trì và vận hành tòa nhà trong tương lai sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu tư.
- Đưa ra cam kết mua nhanh, thanh toán sớm để tạo sự hấp dẫn cho bên bán.
- Nhấn mạnh rủi ro về sự biến động của thị trường bất động sản, đặc biệt trong phân khúc CCMN.
