Nhận định về mức giá 18,8 tỷ cho tòa CCMN tại ngõ 117 Trần Cung, Bắc Từ Liêm
Mức giá 18,8 tỷ đồng tương đương khoảng 268,57 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung bất động sản tại khu vực Bắc Từ Liêm nhưng vẫn có thể được xem là hợp lý trong một số trường hợp đặc thù.
Phân tích chi tiết và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
1. Vị trí và quy mô dự án
- Địa chỉ tại ngõ 117 Trần Cung, Phường Cổ Nhuế 1, Bắc Từ Liêm – khu vực đang phát triển với nhiều tiện ích đô thị.
- Diện tích đất 70m² nhưng xây dựng 7 tầng với tổng diện tích sử dụng khoảng 450m².
- Thiết kế 18 phòng khép kín phù hợp với mô hình căn hộ dịch vụ hoặc cho thuê trọ cao cấp.
- Hướng Đông Nam, lô góc, ô tô đỗ cửa – thuận lợi về giao thông và ánh sáng tự nhiên.
2. Tiện ích và trang thiết bị
- Thang máy nhập khẩu, hệ thống PCCC đầy đủ, nội thất đầy đủ – đáp ứng tiêu chuẩn an toàn, tiện nghi hiện đại.
- Tầng 1 có cửa hàng kinh doanh và chỗ để xe, tăng giá trị khai thác đa dạng.
3. So sánh giá với thị trường xung quanh
| Khu vực | Loại BĐS | Giá trung bình (triệu/m²) | Diện tích | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Bắc Từ Liêm (Trần Cung) | Nhà CCMN 7 tầng | 268,57 | 450 m² | Đầy đủ tiện nghi, thang máy, PCCC |
| Bắc Từ Liêm (các khu dân cư) | Nhà phố 4-5 tầng | 150 – 220 | 50 – 100 m² | Chưa có thang máy, tiện ích cơ bản |
| Nam Từ Liêm (khu vực phát triển) | Nhà CCMN, chung cư mini | 200 – 250 | 200 – 400 m² | Tiện nghi tương tự |
Qua bảng so sánh, mức giá này cao hơn mặt bằng chung nhà phố và căn hộ mini trong khu vực, nhưng do quy mô lớn, đầy đủ tiện ích và vị trí thuận lợi nên giá trên được xem là phù hợp với các nhà đầu tư muốn khai thác dòng tiền ổn định từ mô hình căn hộ cho thuê khép kín.
4. Những lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Pháp lý rõ ràng: Đã có sổ đỏ, cần kiểm tra kỹ các giấy tờ liên quan để tránh rủi ro.
- Khả năng khai thác: Đánh giá dòng tiền thực tế từ 18 phòng khép kín, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành và bảo trì thang máy, PCCC.
- Tiềm năng tăng giá: Xem xét quy hoạch phát triển khu vực, các dự án hạ tầng mới quanh vùng sẽ ảnh hưởng giá trị tài sản trong tương lai.
- Chi phí phát sinh: Phí bảo trì, sửa chữa, quản lý tòa nhà, chi phí vận hành thang máy và hệ thống PCCC.
- Đánh giá thị trường cho thuê: Tính cạnh tranh với các tòa nhà CCMN khác, nhu cầu cho thuê phòng trọ khép kín tại khu vực.
Kết luận
Mức giá 18,8 tỷ đồng cho tòa CCMN 7 tầng tại ngõ 117 Trần Cung là hợp lý nếu nhà đầu tư có kế hoạch khai thác cho thuê lâu dài, đảm bảo dòng tiền ổn định và đã kiểm tra kỹ pháp lý cũng như các chi phí vận hành. Tuy nhiên, đây không phải mức giá phù hợp cho người mua để ở hoặc đầu tư ngắn hạn do mức giá khá cao so với mặt bằng chung, cần cân nhắc kỹ các yếu tố tài chính và thị trường.
