Thẩm định giá trị thực:
Toà CHDV 7 tầng, diện tích 72m² sử dụng thực tế, giá chào 14,8 tỷ đồng. Tính ra đơn giá khoảng 205,555,556 VNĐ/m² sàn sử dụng (tổng sàn ~72m² x 7 tầng = 504m² sàn; 14,8 tỷ/504m² ≈ 29,365,079 VNĐ/m² sàn). Với một tòa nhà dịch vụ đầy đủ 19 phòng khép kín, thang máy, nội thất cao cấp, vị trí mặt tiền lô góc 3 thoáng, mức giá này trên thị trường Hoài Đức là khá cao.
So với giá đất nền Lai Xá hiện nay dao động khoảng 40-50 triệu/m² đất mặt đường lớn, và các căn nhà xây mới 5 tầng giá khoảng 7-9 tỷ cho diện tích tương đương, thì giá này đang bị định giá trên 30-50% so với đất nền cùng khu vực. Tuy nhiên, đây là toà nhà dịch vụ cho thuê, dòng tiền ổn định nên có thể chấp nhận mức giá cao hơn đất nền bình thường.
Chi phí xây mới 7 tầng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tương đương 3,5 tỷ đồng cho toàn bộ sàn (504m² x 7 triệu). Như vậy, giá bán đang cao hơn nhiều so với chi phí xây mới, thể hiện giá trị thương hiệu, vị trí và dòng tiền cho thuê.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô góc 3 thoáng: Rất hiếm tại khu vực, giúp căn hộ luôn thoáng khí, nhiều ánh sáng tự nhiên, tăng giá trị cho thuê.
- 7 tầng, 19 phòng khép kín: Tối ưu công năng cho thuê, tăng thu nhập dòng tiền ổn định.
- Thang máy, nội thất full cao cấp: Thu hút khách thuê chất lượng, giảm chi phí bảo trì ban đầu.
- Đường trước nhà 3,5m: Hẻm nhỏ nhưng vẫn có chỗ để xe hơi, thuận tiện đi lại.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Toà nhà rất phù hợp để khai thác chung cư dịch vụ cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn (homestay dạng căn hộ mini). Dòng tiền hiện tại ổn định, giảm rủi ro so với mua đất trống hoặc nhà cũ. Nếu mua để đầu tư xây lại thì không hợp lý vì đã xây mới và vận hành tốt. Ở thực tế thì diện tích nhỏ, nhiều phòng nên không phù hợp để ở gia đình.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 CHDV 6 tầng, Kim Chung |
Đối thủ 2 Nhà 7 tầng, 16 phòng, Đông La |
|---|---|---|---|
| Diện tích sàn | 504m² (7 tầng x 72m²) | 432m² (6 tầng x 72m²) | 504m² (7 tầng x 72m²) |
| Số phòng | 19 phòng khép kín | 16 phòng | 16 phòng |
| Vị trí | Lô góc 3 thoáng, hẻm 3.5m | Mặt hẻm 3m, không lô góc | Lô góc 2 thoáng, đường 4m |
| Giá bán | 14.8 tỷ (~29.3 triệu/m² sàn) | 11.2 tỷ (~26 triệu/m² sàn) | 13.5 tỷ (~27 triệu/m² sàn) |
| Trang bị | Thang máy, nội thất full | Không có thang máy, trang bị cơ bản | Thang máy, nội thất cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, đảm bảo không có tranh chấp, quy hoạch treo khu vực Lai Xá.
- Đánh giá chất lượng xây dựng và nội thất, phòng chống thấm dột do nhà nhiều tầng.
- Kiểm tra hệ thống thang máy vận hành ổn định, chi phí bảo trì.
- Xem xét khả năng quay đầu xe trong hẻm 3,5m, đặc biệt với xe tải giao nhận cho thuê phòng.
- Xác minh dòng tiền cho thuê hiện tại, hợp đồng thuê, tỷ lệ lấp đầy thực tế để tránh rủi ro thu nhập.
Nhận xét về giá: Giá 14,8 tỷ cho toà nhà CHDV 7 tầng diện tích sử dụng 504m² sàn là mức giá cao hơn khá nhiều so với các đối thủ tương tự trong khu vực (khoảng 10-20%). Tuy nhiên, vị trí lô góc 3 thoáng, thang máy và nội thất full cao cấp giúp nâng giá trị. Người mua nên thương lượng giảm giá khoảng 5-10% do đường hẻm nhỏ 3,5m hạn chế giao thông, đồng thời kiểm tra kỹ dòng tiền thuê để đảm bảo không bị định giá quá cao. Nếu dòng tiền ổn định và pháp lý rõ ràng, có thể cân nhắc xuống tiền nhanh vì sản phẩm hiếm, khó tìm được căn tương tự.