Nhận định mức giá 22,9 tỷ đồng cho tòa CHDV khu Phan Xích Long, Quận Phú Nhuận
Mức giá 22,9 tỷ đồng cho tòa căn hộ dịch vụ (CHDV) mới xây trên diện tích đất 138 m², diện tích sử dụng 600 m², tọa lạc tại đường Hoa Hồng, Phường 2, Quận Phú Nhuận được đánh giá là khá cao nhưng có thể chấp nhận được trong một số trường hợp nhất định.
Vị trí đắc địa, gần trung tâm quận 1, quận 3 và Bình Thạnh, khu vực an ninh, hẻm thông thoáng, kết cấu có hầm và 6 tầng, trang bị nội thất cao cấp cùng thang máy, hệ thống PCCC đầy đủ là điểm cộng lớn giúp tăng giá trị tài sản. Dòng tiền cho thuê khoảng 140 triệu/tháng (~1,7 tỷ/năm) cho thấy khả năng sinh lời khá ổn định. Pháp lý đầy đủ với sổ hồng hoàn công rõ ràng cũng là yếu tố đảm bảo an toàn cho người mua.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Thông tin Tòa CHDV Phan Xích Long | Bất động sản tương tự gần đây |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 138 | 130 – 150 (các tòa CHDV khu vực Phú Nhuận, Bình Thạnh) |
| Diện tích sử dụng (m²) | 600 | 550 – 700 |
| Số tầng | 6 tầng + hầm | 5 – 7 tầng |
| Giá bán (tỷ đồng) | 22,9 | 18 – 22 (cho các tòa CHDV đã vận hành 2-3 năm, vị trí tương đương) |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng/m²) | ~38,17 | ~30 – 40 |
| Dòng tiền cho thuê (triệu đồng/tháng) | 140 | 120 – 150 |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng hoàn công | Tương tự |
Nhận xét và đề xuất giá hợp lý
Mức giá 22,9 tỷ đồng là cao hơn so với mặt bằng chung của các tòa CHDV tương tự trong khu vực, đặc biệt khi tòa nhà mới xây nên chưa có lịch sử vận hành dài hạn để chứng minh dòng tiền cho thuê bền vững. Tuy nhiên với vị trí đắc địa, thiết kế hiện đại, pháp lý đầy đủ, mức giá này không phải là quá đắt nếu người mua đánh giá cao yếu tố tiềm năng phát triển lâu dài.
Nếu người mua muốn thuyết phục chủ nhà giảm giá, mức giá hợp lý hơn nên dao động khoảng 20 – 21 tỷ đồng, tương ứng giá/m² sử dụng khoảng 33,3 – 35 triệu đồng/m², đi kèm với cam kết thanh toán nhanh và không phức tạp về thủ tục. Lý do để thương lượng như sau:
- So với các dự án CHDV đã vận hành, tòa nhà mới cần thời gian để chứng minh khả năng sinh lời bền vững.
- Mức chênh khoảng 2 – 3 tỷ đồng sẽ giảm rủi ro cho người mua trong giai đoạn vận hành đầu tư.
- Thị trường bất động sản khu vực Phú Nhuận đang có xu hướng cạnh tranh, người mua có nhiều lựa chọn tương đương.
Kết luận
Việc xuống tiền với mức giá 22,9 tỷ đồng là hợp lý nếu người mua đánh giá cao vị trí, kết cấu và tiện nghi hiện đại của tòa nhà, đồng thời chấp nhận chi phí đầu tư cao để có tài sản chất lượng và dòng tiền ổn định. Nếu ưu tiên yếu tố giá cả và giảm thiểu rủi ro, nên thương lượng giảm khoảng 10-15% để đạt mức giá 20 – 21 tỷ đồng, phù hợp hơn với mặt bằng chung thị trường.
