Nhận định về mức giá 11,8 tỷ cho tòa CHDV Mỹ Đình, 52m²
Mức giá 11,8 tỷ cho diện tích 52m² tương đương khoảng 227 triệu/m² là mức giá khá cao trên thị trường bất động sản khu vực Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Tuy nhiên, trong trường hợp tòa nhà được thiết kế với 9 phòng khép kín, dành cho thuê dịch vụ (CHDV), lợi nhuận dòng tiền ổn định và vị trí rất đắc địa gần phố Đình Thôn thì mức giá này có thể xem xét là hợp lý.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Tòa CHDV Mỹ Đình | Mức trung bình khu vực Mỹ Đình (Thị trường 2024) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất / sàn | 52 m² | 45 – 70 m² | Diện tích phù hợp cho tòa nhà nhỏ, xây dựng tối đa 5 tầng |
| Số tầng | 5 tầng | 3 – 6 tầng | Phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, CHDV khu vực Mỹ Đình |
| Giá/m² | 226,92 triệu/m² | 150 – 200 triệu/m² | Giá chào bán cao hơn trung bình 13% – 50%, do có thiết kế CHDV, vị trí gần phố, mặt tiền rộng 5m |
| Số phòng khép kín | 9 phòng | 6 – 8 phòng | Phù hợp với mô hình căn hộ dịch vụ, tăng khả năng cho thuê |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ, pháp lý sạch | Đầy đủ giấy tờ | Yếu tố quan trọng đảm bảo giao dịch nhanh, an toàn |
| Vị trí | Cách 1 nhà ra phố, mặt tiền rộng 5m | Vị trí trung tâm Mỹ Đình | Vị trí đắc địa, thuận tiện giao thông, nhu cầu thuê cao |
Những lưu ý nếu quyết định xuống tiền
- Xác minh kỹ pháp lý: Sổ đỏ, giấy phép xây dựng, quy hoạch không bị vướng, đảm bảo không tranh chấp.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng thực tế: Chủ tự xây, cần kiểm định kỹ kết cấu, hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy.
- Đánh giá dòng tiền thực tế: Kiểm tra hợp đồng thuê, tỷ lệ lấp đầy phòng, mức giá thuê để xác định lợi nhuận ròng.
- Thương lượng giá: Có thể đề xuất mức giá từ 10,5 – 11 tỷ để có biên lợi nhuận tốt hơn, điều này hợp lý vì giá chào bán hiện đang trên mức trung bình khu vực.
- Xem xét chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà, các chi phí phát sinh để đánh giá tổng thể hiệu quả đầu tư.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Với mức giá hiện tại, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 10,5 – 11 tỷ đồng dựa trên các luận điểm sau:
- Mức giá chào bán đã cao hơn mặt bằng thị trường từ 13% đến 50%, do vậy cần có sự điều chỉnh để phù hợp hơn với tình hình thị trường hiện tại.
- Khuyến nghị thương lượng dựa trên yếu tố bảo trì, chi phí vận hành tòa nhà và rủi ro phát sinh trong tương lai.
- Làm nổi bật thiện chí giao dịch nhanh của chủ nhà để đẩy nhanh quá trình thương lượng, đồng thời đề cập đến khả năng thanh toán nhanh, không vay ngân hàng để tạo lợi thế.
Thuyết phục chủ nhà bằng cách nhấn mạnh bạn là người mua thực sự, có khả năng thanh toán nhanh và muốn hợp tác lâu dài, giúp chủ giảm bớt rủi ro và thời gian chờ đợi trong quá trình bán.
