Nhận định mức giá 32 tỷ đồng cho tòa nhà CHDV 28 phòng tại Xuân Đỉnh, Bắc Từ Liêm
Giá 32 tỷ đồng cho tòa nhà căn hộ dịch vụ (CHDV) với diện tích 100m², 8 tầng, mặt tiền 7m, gồm 28 phòng khép kín, đã full khách thuê, dòng tiền ổn định khoảng 1,5 tỷ đồng/năm là mức giá cần đánh giá kỹ lưỡng dựa trên các yếu tố thị trường, vị trí và tiềm năng sinh lời.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | Bất động sản so sánh 1 (Xuân Đỉnh, 2023) | Bất động sản so sánh 2 (Bắc Từ Liêm, 2023) |
|---|---|---|---|
| Loại hình | Tòa nhà CHDV 8 tầng, 28 phòng | Tòa nhà CHDV 6 tầng, 20 phòng | Tòa nhà CHDV 7 tầng, 24 phòng |
| Diện tích (m²) | 100 | 120 | 100 |
| Mặt tiền (m) | 7 | 6 | 7 |
| Giá bán (tỷ VNĐ) | 32 | 26 | 28 |
| Giá/m² (triệu VNĐ) | 320 | 216.7 | 280 |
| Dòng tiền/năm (tỷ VNĐ) | 1.5 | 1.0 | 1.2 |
| Tỷ suất lợi nhuận | 4.69% | 3.85% | 4.29% |
Đánh giá mức giá
Mức giá 32 tỷ đồng tương đương 320 triệu đồng/m² cao hơn đáng kể so với các tòa nhà CHDV cùng khu vực có giá trung bình từ 216 triệu đến 280 triệu đồng/m². Tuy nhiên, điểm cộng lớn là tòa nhà đã full khách thuê với dòng tiền ổn định 1,5 tỷ đồng/năm, thang máy, đầy đủ PCCC, giấy phép xây dựng, vị trí lô góc 2 mặt thoáng, ngõ ô tô thuận tiện, gần nhiều tiện ích giáo dục và y tế cao cấp.
Nếu xét về tỷ suất lợi nhuận khoảng 4,69%/năm, đây là mức chấp nhận được cho loại hình bất động sản cho thuê tại Hà Nội nhưng không quá hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác.
Lưu ý để tránh rủi ro khi giao dịch
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, giấy phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy đảm bảo không có tranh chấp, sai phạm.
- Xác minh tình trạng khách thuê, hợp đồng thuê, lịch sử thu nhập để đảm bảo dòng tiền thực tế như cam kết.
- Đánh giá kỹ phong thủy và hướng nhà, đặc biệt với tòa nhà kinh doanh phòng trọ để tránh ảnh hưởng đến giá trị và khả năng cho thuê.
- Kiểm tra kỹ kết cấu, nội thất, thiết bị thang máy, hệ thống PCCC để tránh chi phí phát sinh sửa chữa lớn sau mua.
- Đàm phán điều khoản thanh toán, các khoản phí liên quan và thời gian bàn giao rõ ràng.
Đề xuất mức giá hợp lý và lời khuyên đàm phán
Dựa trên so sánh thị trường và phân tích dòng tiền, tôi đề xuất bạn có thể thương lượng mức giá khoảng 28 – 30 tỷ đồng. Mức giá này vừa phản ánh sát giá thị trường, vừa đảm bảo lợi nhuận đầu tư hợp lý với tình trạng bất động sản hiện tại.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý giảm giá, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- So sánh giá các tòa nhà tương tự trong khu vực có giá thấp hơn, đề cập đến xu hướng giá đang ổn định hoặc giảm nhẹ.
- Nhấn mạnh chi phí phát sinh có thể xảy ra trong việc bảo trì, nâng cấp thiết bị, hệ thống PCCC và thang máy.
- Đưa ra khả năng thanh toán nhanh, giao dịch minh bạch và tiện lợi nếu chủ nhà đồng ý mức giá đề xuất.
- Lưu ý đến các rủi ro tiềm ẩn nếu cố định giá quá cao trong bối cảnh thị trường có thể biến động bất lợi.
Kết luận
Mức giá 32 tỷ đồng có thể coi là hơi cao so với giá thị trường hiện tại, nhưng vẫn có thể chấp nhận được nếu bạn ưu tiên dòng tiền ổn định và vị trí thuận tiện. Tuy nhiên, để đảm bảo đầu tư hiệu quả, bạn nên thương lượng giảm giá về mức 28-30 tỷ đồng và kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý, kỹ thuật, cũng như xác thực dòng tiền trước khi quyết định xuống tiền.
