Nhận định mức giá bất động sản
Giá chào bán 19 tỷ đồng cho căn nhà 6 tầng diện tích 104 m² tại đường Thống Nhất, P11, Gò Vấp, TP.HCM tương đương khoảng 182,69 triệu đồng/m². Mức giá này là khá cao so với các bất động sản cùng khu vực có đặc điểm tương tự, tuy nhiên vẫn có thể chấp nhận được trong trường hợp căn nhà có giá trị khai thác kinh doanh tốt như khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ (CHDV) với doanh thu ổn định, đặc biệt khi có thang máy, phòng cháy chữa cháy đầy đủ và vị trí gần trung tâm, tiện ích.
Nếu mục đích mua để ở hoặc đầu tư cho thuê nhà truyền thống thì mức giá này là không hợp lý do vượt ngưỡng giá thị trường tại khu vực Gò Vấp. Mức giá có thể thương lượng giảm để phù hợp hơn với giá trị thực của bất động sản trong bối cảnh kinh tế hiện tại.
Phân tích giá thị trường khu vực Gò Vấp
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Vị trí & Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà phố 4 tầng, hẻm xe hơi | 90 | 13,5 | 150 | Gò Vấp, hẻm rộng, không có thang máy | 2024 Q1 |
| Nhà phố 5 tầng có thang máy | 100 | 16,8 | 168 | Gò Vấp, mặt tiền hẻm lớn, gần trung tâm | 2024 Q2 |
| Khách sạn 6 tầng, 13 phòng, thang máy | 110 | 18,5 | 168,18 | Gò Vấp, hẻm xe hơi, PCCC đầy đủ | 2023 Q4 |
Đánh giá chi tiết
– So với căn khách sạn 6 tầng có 13 phòng, thang máy và PCCC đầy đủ tại Gò Vấp được bán gần đây với giá khoảng 168 triệu đồng/m², thì mức giá 182,69 triệu đồng/m² đang đề xuất là cao hơn khoảng 8-9%.
– Với diện tích 104 m², tổng giá trị hợp lý nên nằm trong khoảng 17,5 – 18,5 tỷ đồng.
– Mức giá 19 tỷ đồng sẽ hợp lý nếu tài sản có thêm yếu tố nổi bật như mặt tiền rộng hơn, vị trí đắc địa hơn hoặc doanh thu khai thác khởi sắc rõ rệt. Nếu không, cần thương lượng giảm giá để tránh rủi ro định giá quá cao, ảnh hưởng khả năng thanh khoản.
Đề xuất mức giá và cách thuyết phục chủ nhà
– Đề xuất mức giá phù hợp hơn: 17.5 tỷ đồng (~168 triệu đồng/m²), đây là mức giá sát với thị trường, đảm bảo hiệu quả đầu tư cho người mua.
– Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày dữ liệu so sánh thực tế với các giao dịch tương tự gần đây để minh chứng mức giá 19 tỷ là cao hơn mặt bằng chung.
- Phân tích về tính thanh khoản và thời gian bán nếu giữ nguyên mức giá cao, có thể kéo dài gây thiệt hại chi phí cơ hội.
- Nhấn mạnh rằng mức giá 17.5 tỷ là hợp lý, tương xứng với giá trị sử dụng và khai thác thực tế, giúp giao dịch nhanh, thuận lợi hơn.
- Đề xuất phương án thương lượng linh hoạt, có thể chia nhỏ các điều khoản thanh toán để chủ nhà cảm thấy yên tâm hơn.
