Nhận xét tổng quan về mức giá 80 tỷ đồng cho tòa khách sạn 11 tầng tại Đường Chính Hữu, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 80 tỷ đồng cho tòa khách sạn 11 tầng trên diện tích 290m² tương đương khoảng 275,86 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Sơn Trà, đặc biệt khi xét đến các yếu tố như vị trí, công năng và khả năng vận hành.
Ưu điểm của bất động sản này là:
- Vị trí gần Phạm Văn Đồng, công viên Biển Đông, cách biển chỉ 2-3 phút đi bộ, rất lý tưởng cho khách sạn.
- Thiết kế hiện đại với 11 tầng, 50 phòng khách sạn, có tầng hầm và bể bơi tầng thượng, đáp ứng nhu cầu lưu trú đa dạng.
- Đang có hợp đồng cho thuê ổn định với doanh thu 200 triệu đồng/tháng, tạo dòng tiền đều đặn.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ đỏ.
So sánh giá bất động sản tương tự tại Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
| Bất động sản | Diện tích (m²) | Số tầng / phòng | Vị trí | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tòa khách sạn 9 tầng, 40 phòng | 320 | 9 tầng / 40 phòng | Gần biển Mỹ Khê, Sơn Trà | 65 | 203,13 | Đang hoạt động, doanh thu thuê 150 triệu/tháng |
| Nhà mặt phố 7 tầng, 30 phòng | 280 | 7 tầng / 30 phòng | Đường Phạm Văn Đồng, Sơn Trà | 48 | 171,43 | Đang cho thuê kinh doanh văn phòng |
| Tòa khách sạn 12 tầng, 55 phòng | 310 | 12 tầng / 55 phòng | Vị trí trung tâm Sơn Trà, cách biển 500m | 85 | 274,19 | Đang khai thác tốt, hợp đồng thuê dài hạn |
| Bất động sản đề xuất | 290 | 11 tầng / 50 phòng | Đường Chính Hữu, Sơn Trà | 80 | 275,86 | Đang cho thuê, vị trí gần biển |
Phân tích chi tiết và đề xuất mức giá hợp lý
So với các khách sạn tương tự trong khu vực Sơn Trà, mức giá 80 tỷ đồng tương đương 275,86 triệu/m² là mức giá cao, chỉ thấp hơn một chút so với tòa khách sạn 12 tầng, 55 phòng với giá 85 tỷ đồng trên diện tích lớn hơn 310m².
Điểm mạnh của bất động sản này là vị trí rất gần biển, có thiết kế hiện đại và nguồn thu nhập cho thuê ổn định 200 triệu/tháng, tương đương 2,4 tỷ đồng/năm. Nếu tính theo tỷ suất lợi nhuận cho thuê (cap rate), ta có:
- Tỷ suất lợi nhuận thuê = 2,4 tỷ / 80 tỷ = 3%/năm.
Mức tỷ suất này khá thấp so với các tài sản đầu tư khách sạn thông thường (thường 5-7%/năm), cho thấy giá bán đang hơi cao so với khả năng sinh lời hiện tại.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn cho tòa khách sạn này là khoảng từ 65 – 70 tỷ đồng. Ở mức giá này, tỷ suất lợi nhuận thuê sẽ tăng lên gần 3,4 – 3,7%/năm, hợp lý hơn với thị trường hiện nay, đặc biệt khi tính đến chi phí vận hành và rủi ro đầu tư.
Để thuyết phục chủ đầu tư giảm giá, người mua có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh với các tòa khách sạn tương tự tại khu vực có giá thấp hơn, đặc biệt tòa 9 tầng với 40 phòng giá 65 tỷ đồng.
- Phân tích tỷ suất lợi nhuận cho thuê hiện tại thấp, và rủi ro thị trường du lịch có thể ảnh hưởng doanh thu trong tương lai.
- Khuyến nghị mức giá 65-70 tỷ đồng để đảm bảo tính thanh khoản và tối ưu hóa lợi nhuận đầu tư.
- Nhấn mạnh sự minh bạch về pháp lý và tiềm năng phát triển trong dài hạn, kèm theo cam kết giao dịch nhanh chóng nếu giá cả hợp lý.
Kết luận
Mức giá 80 tỷ đồng là khá cao và chỉ phù hợp với nhà đầu tư có chiến lược dài hạn, ưu tiên vị trí đắc địa và sẵn sàng chấp nhận tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp. Trong khi đó, với mục tiêu đầu tư sinh lời và cân nhắc rủi ro, mức giá từ 65-70 tỷ đồng sẽ hợp lý và có tính cạnh tranh hơn trên thị trường hiện tại.
