Nhận định về mức giá 12,5 tỷ đồng cho tòa nhà tại Quận Thanh Khê, Đà Nẵng
Mức giá 12,5 tỷ đồng cho tòa nhà diện tích đất 174,2 m², diện tích sử dụng 743 m² tương đương khoảng 71,76 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực.
Trung tâm Quận Thanh Khê, đặc biệt tại đường Hà Huy Tập là khu vực có giá bất động sản tăng cao nhờ vị trí thuận tiện, hạ tầng phát triển và lượng khách thuê ổn định. Tuy nhiên, mức giá này chỉ hợp lý trong trường hợp tòa nhà sở hữu các yếu tố đặc biệt như:
- Vị trí cực kỳ đắc địa, gần các tiện ích lớn như trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện.
- Chất lượng xây dựng và nội thất cao cấp, có thể sử dụng ngay không cần sửa chữa.
- Dòng tiền thuê ổn định, công suất thuê gần 100% với lợi nhuận thực nhận khoảng 73-75 triệu/tháng.
- Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ đầy đủ và không có tranh chấp.
So sánh giá bất động sản tương tự tại Quận Thanh Khê
| Tiêu chí | BĐS hiện tại | BĐS tham khảo 1 | BĐS tham khảo 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường kiệt 6m, trung tâm Quận Thanh Khê | Đường chính Hà Huy Tập, gần chợ Hòa Khê | Đường nhựa 8m, gần trường học, Thanh Khê |
| Diện tích sử dụng (m²) | 743 | 600 | 720 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 12,5 | 10,8 | 11,2 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 71,76 | 60,00 | 62,00 |
| Dòng tiền/tháng (triệu đồng) | 73 – 75 | 65 – 70 | 68 – 72 |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
Phân tích và đề xuất mức giá hợp lý
Dựa trên so sánh, giá bán 12,5 tỷ đồng là mức giá cao hơn khoảng 15-20% so với các bất động sản tương tự tại khu vực. Trong khi đó, dòng tiền cho thuê hiện tại không có sự chênh lệch lớn để bù đắp mức giá cao hơn.
Do đó, nếu bạn có ý định đầu tư mua tòa nhà này, cần lưu ý những điểm sau trước khi quyết định:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đảm bảo không có tranh chấp hoặc vấn đề pháp lý tiềm ẩn.
- Đánh giá kỹ hiện trạng nội thất và kết cấu tòa nhà để tránh phát sinh chi phí sửa chữa, nâng cấp quá lớn.
- Xác thực dòng tiền thực tế, hợp đồng cho thuê, khách thuê để đảm bảo thu nhập ổn định.
- Thương lượng giá với chủ đầu tư dựa trên các yếu tố trên và so sánh thị trường.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn cho tòa nhà này là từ 10,5 đến 11,5 tỷ đồng, tương đương từ 56 – 62 triệu đồng/m² diện tích sử dụng, mức giá này phản ánh hợp lý giữa giá trị tài sản và khả năng sinh lời thực tế.
Cách thuyết phục chủ đầu tư đồng ý mức giá đề xuất
- Trình bày rõ ràng các số liệu thị trường, so sánh giá với các bất động sản tương tự trong khu vực.
- Nhấn mạnh về khả năng thanh khoản nhanh nếu đồng ý mức giá hợp lý, tránh để tài sản bị “đóng băng” lâu dài.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh hoặc thanh toán một phần để tạo sự yên tâm cho chủ bán.
- Đưa ra lý do về chi phí đầu tư bổ sung hoặc rủi ro thị trường để làm cơ sở thương lượng giảm giá.
