Nhận định về mức giá
Mức giá 7,6 tỷ đồng cho căn nhà 4 tầng, diện tích đất 49m² (4x12m), tọa lạc tại hẻm 3m đường Lê Văn Sỹ, Phường 11, Quận Phú Nhuận, với giá trung bình 155,1 triệu/m² là khá cao so với mặt bằng chung khu vực này ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, đây là mức giá có thể chấp nhận được trong một số trường hợp nhất định, ví dụ như nhà nằm lô góc 2 mặt hẻm, kết cấu xây dựng kiên cố, đầy đủ pháp lý và nằm gần các trục đường chính, thuận tiện cho cả ở và đầu tư cho thuê căn hộ dịch vụ (CHDV).
So sánh thực tế giá nhà khu vực lân cận
| Tiêu chí | BĐS đang xét | Nhà tương đương trên thị trường (2024) |
|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm 3m Lê Văn Sỹ, P.11, Q. Phú Nhuận | Hẻm 3-4m, các tuyến Nguyễn Văn Trỗi, Nguyễn Đình Chính, Trần Hữu Trang |
| Diện tích đất | 49m² (4x12m) | 40-55m² |
| Kết cấu | 4 tầng (hoàn công đủ) | 3-4 tầng, đa phần 3 tầng |
| Lô góc | Có (2 mặt hẻm) | Chủ yếu 1 mặt hẻm |
| Giá rao bán | 7,6 tỷ | 6,3 – 7,8 tỷ |
| Giá/m² | 155,1 triệu | 135 – 150 triệu |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
Từ bảng so sánh, có thể thấy nhà bạn đang quan tâm cao hơn một chút so với mặt bằng giá/m² chung (thường 135-150 triệu/m²). Tuy nhiên, mức chênh lệch này khá dễ hiểu do một số yếu tố cộng thêm giá trị như:
– Lô góc 2 mặt hẻm (thông thoáng, dễ khai thác, thường cao hơn nhà 1 mặt hẻm 5-10%).
– Kết cấu đã hoàn thiện 4 tầng, hoàn công đầy đủ, phù hợp khai thác cho thuê CHDV ngay (không phải đầu tư thêm nhiều).
– Vị trí hẻm gần ô tô, trung tâm Phú Nhuận, thuận tiện di chuyển sang Quận 1, Tân Bình.
Tình hình thị trường nhà hẻm Quận Phú Nhuận 2024
- Nhà hẻm 3m, diện tích 40-50m², 3-4 tầng ở Quận Phú Nhuận hiện rao bán phổ biến từ 6,3 – 7,8 tỷ (tùy kết cấu, vị trí, lô góc hay không, hẻm xe hơi hay xe máy,…).
- Nhà lô góc thường đẩy giá lên 5-10% so với nhà cùng diện tích/kết cấu cùng hẻm.
- Giá nhà tại các phường trung tâm (P.11, P.8, P.9) thường cao hơn các phường xa trung tâm, đặc biệt trên các trục lớn như Lê Văn Sỹ, Nguyễn Văn Trỗi.
- Giá rao bán sẽ khác với giá giao dịch thực tế, thường có thể thương lượng giảm thêm 2-5% tùy thời điểm và nhu cầu bán.
Phân tích ưu điểm và lưu ý khi mua
Ưu điểm:
- Lô góc 2 mặt hẻm, không bị lộ giới, ánh sáng tốt, dễ cải tạo cho thuê hoặc kinh doanh nhỏ.
- Kết cấu 4 tầng đã hoàn công, vào ở hoặc khai thác cho thuê ngay không phải sửa chữa nhiều.
- Pháp lý rõ ràng (sổ hồng riêng, công chứng ngay).
- Vị trí thuận tiện di chuyển, dân cư đồng bộ, an ninh.
Lưu ý khi xuống tiền:
- Kiểm tra thực tế vị trí hẻm: Hẻm 3m đủ rộng cho xe máy tránh nhau, nhưng cách ô tô 50m, cần xác định rõ lộ trình di chuyển, tránh mua nhầm nhà hẻm cụt, hẻm nhỏ ngoằn ngoèo.
- Kiểm tra hiện trạng nhà có đúng như mô tả trên giấy tờ (diện tích công nhận đủ, không bị lộ giới, xây dựng đúng phép).
- Tham khảo giá thực tế các căn tương tự và thương lượng thêm (giá hiện đang nhỉnh hơn một chút so với thị trường, bạn nên đề xuất mức giá hợp lý hơn, ví dụ 7,3 – 7,4 tỷ).
- Nếu mục đích là cho thuê CHDV, cần khảo sát thực tế nhu cầu thuê tại khu vực và khả năng chuyển đổi công năng (ví dụ cải tạo thành 8 phòng có hợp lý không, số lượng vệ sinh, lối đi,…).
- Kiểm tra kỹ pháp lý, quy hoạch và các vấn đề phát sinh (nợ thuế, tranh chấp,…).
Kết luận
Với mức giá 7,6 tỷ đồng cho căn nhà 4 tầng lô góc 2 mặt hẻm, diện tích 49m² tại Lê Văn Sỹ, Phường 11, Quận Phú Nhuận, chưa thật sự hấp dẫn nếu so sánh với mặt bằng giá hiện tại. Tuy nhiên, nếu bạn ưu tiên vị trí lô góc, kết cấu 4 tầng, pháp lý rõ ràng, có thể khai thác cho thuê ngay và sẵn sàng thương lượng thêm với chủ nhà, thì đây có thể là lựa chọn hợp lý. Lưu ý kiểm tra kỹ thực tế nhà, pháp lý, hẻm và giá cả trước khi quyết định xuống tiền.
