Thẩm định giá trị thực:
Nhà 5 tầng, diện tích 35 m², mặt tiền rộng 5 m, với mức giá 6,65 tỷ đồng tương đương 190 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà ngõ trong khu vực Minh Khai, Hai Bà Trưng – nơi giá đất trung bình dao động khoảng 130-160 triệu/m² tùy vị trí và hướng nhà.
Nhà thuộc loại nhà ngõ, không phải mặt phố, nên không thể áp dụng giá đất mặt tiền phố. Tuy nhiên, nhà có mặt tiền rộng 5m, nở hậu, và 5 tầng xây dựng kiên cố, nội thất đầy đủ nên giá xây dựng tương đương khoảng 6-7 triệu/m² sàn nhân 5 tầng = 1,05-1,225 tỷ đồng chi phí xây dựng mới (chưa tính đất). Như vậy, giá đất và vị trí đang chiếm phần lớn giá trị, ước tính >5,4 tỷ là giá đất thực.
Nhận xét giá: Mức giá 6,65 tỷ là cao, có thể bị đẩy giá khoảng 10-15% so với giá thị trường khu vực do vị trí trung tâm, mặt tiền rộng và nội thất đầy đủ. Người mua cần thương lượng để giảm giá khoảng 300-500 triệu để đảm bảo tính hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Ngõ thông rộng đủ cho xe 3 gác, gần ô tô tránh, thuận tiện đi lại, hiếm nhà cùng phân khúc có mặt tiền 5m rộng như vậy trong ngõ Gốc Đề.
- Nhà nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng phía sau, khác biệt so với nhiều nhà chỉ vuông vức.
- Thiết kế thoáng trước sau, 5 tầng kiên cố, có sân để xe, rất phù hợp với gia đình.
- Vị trí trung tâm phường Minh Khai, gần chợ, trường học, bệnh viện, tiện ích đầy đủ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để sử dụng ở thực cho gia đình nhiều thế hệ hoặc cho thuê văn phòng/khách sạn căn hộ dịch vụ do vị trí trung tâm và thiết kế nhiều phòng ngủ, vệ sinh riêng biệt. Đầu tư cải tạo lại để khai thác cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn sẽ sinh lời tốt. Xây lại hoàn toàn không cần thiết do nhà còn mới và đầy đủ nội thất.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Gốc Đề, 4 tầng) | Đối thủ 2 (Ngách Minh Khai, 5 tầng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 35 m² | 30 m² | 40 m² |
| Số tầng | 5 tầng | 4 tầng | 5 tầng |
| Mặt tiền | 5 m (rộng) | 3.5 m | 4.5 m |
| Giá bán | 6.65 tỷ | 5.2 tỷ | 6.0 tỷ |
| Giá/m² | 190 triệu | 173 triệu | 150 triệu |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | Trung tâm, ngõ thông, gần chợ | Ngõ nhỏ, ít tiện ích | Ngõ rộng, gần trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà về thấm dột, kết cấu chịu lực do nhà đã xây 5 tầng, tránh sửa chữa lớn sau khi mua.
- Xác minh quy hoạch chi tiết phường Minh Khai, đặc biệt khu vực ngõ Gốc Đề để tránh bị thu hồi hay thay đổi quy hoạch.
- Kiểm tra lại tính pháp lý của sổ đỏ, tránh trường hợp tranh chấp, nợ thuế, hay thế chấp ngân hàng.
- Do nhà ngõ, kiểm tra khả năng quay đầu ô tô, an ninh, và áp lực giao thông trong ngõ.
- Xem xét yếu tố phong thủy do nhà nở hậu, kiểm tra kỹ hướng nhà và ánh sáng tự nhiên.
