Nhận định nhanh về mức giá
Với mức giá 16,8 tỷ cho căn biệt thự 3 tầng, diện tích đất 150m² (ngang gần 8m), diện tích sử dụng 450m², vị trí góc 2 mặt tiền đường Nguyễn Sơn (đường 7,5m, lề 3m), thuộc phường Hòa Cường Nam, quận Hải Châu, Đà Nẵng, mức giá này tương ứng với 112 triệu/m² đất.
Xét theo tình hình thị trường hiện tại (giữa năm 2024), mức giá này được đánh giá là hơi cao so với mặt bằng chung khu vực, nhưng có thể hợp lý trong các trường hợp sau:
- Bất động sản thực sự là căn góc, mặt tiền rộng, có thiết kế & nội thất chất lượng cao, sổ hồng pháp lý hoàn chỉnh.
- Vị trí gần sông, gần các tiện ích cao cấp, đường lớn, khu dân cư hiện hữu, phù hợp vừa ở vừa kinh doanh.
- Xu hướng phát triển khu vực ổn định, nguồn cung nhà biệt thự lô góc ở trung tâm Hải Châu không nhiều.
Phân tích so sánh thực tế thị trường
| Tiêu chí | BĐS đang xem | BĐS tương tự trên thị trường | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Nguyễn Sơn, Hòa Cường Nam, Hải Châu | Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Hữu Thọ, 2 Tháng 9, khu vực trung tâm Hải Châu | Vị trí đẹp, gần sông, thuộc khu vực đắt đỏ bậc nhất Đà Nẵng |
| Diện tích đất | 150m² (ngang gần 8m) | 120–180m² | Phổ biến, nhưng lô góc ít |
| Diện tích sử dụng | 450m² (3 tầng) | 350–500m² | Đáp ứng tiêu chuẩn biệt thự đô thị |
| Giá bán | 16,8 tỷ (112 triệu/m² đất) | 13–15 tỷ (85–100 triệu/m² đất) | Cao hơn mặt bằng 10–25% (so với nhà cùng phân khúc, không phải lô góc) |
| Pháp lý | Đã có sổ | Phần lớn có sổ | Đáp ứng tiêu chí an toàn pháp lý |
| Nội thất | Đầy đủ | Khác nhau, nhiều nhà bàn giao thô | Ưu điểm so với nhà bàn giao thô |
| Lợi thế | Lô góc, 2 mặt tiền, gara ô tô, gần sông | Đa phần chỉ 1 mặt tiền, vị trí kém thoáng hơn | Điểm cộng lớn về giá trị sử dụng & thanh khoản |
Phân tích dữ liệu giá biệt thự lân cận
- Khu vực đường Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Hữu Thọ (trung tâm Hải Châu), biệt thự cũ, lô thường giá bán khoảng 85–100 triệu/m² đất (13–15 tỷ/150m²), diện tích sử dụng tầm 300–400m², nội thất trung bình.
- Nhà lô góc, mặt tiền rộng, vị trí đẹp, đã hoàn thiện nội thất, giá giao dịch thực tế thường cao hơn 10–20% so với lô thường.
- Biệt thự mặt tiền 2 Tháng 9, gần sông, giá đất có thể lên đến 120 triệu/m² với lô góc, diện tích sử dụng lớn, nội thất đẹp.
- Thị trường Hải Châu khan hiếm biệt thự lô góc, pháp lý rõ ràng, diện tích lớn.
Đánh giá rủi ro & lưu ý khi mua
- Kiểm tra kỹ vị trí thực tế, xác thực là lô góc, đường 7,5m, lề 3m đúng như mô tả.
- Đối chiếu thông tin sổ đỏ, diện tích đất, mục đích sử dụng, quy hoạch, không dính dự án mở đường, giải tỏa, quy hoạch treo.
- Nội thất đầy đủ cần xác thực thực trạng, chất lượng (nội thất nhập khẩu, gỗ tự nhiên, thiết bị vệ sinh cao cấp… sẽ hợp lý hơn về giá).
- So sánh các căn lân cận, đàm phán chủ nhà về giá, vì mức 16,8 tỷ vẫn có thể thương lượng xuống 3–8% tùy tình huống.
- Khả năng cho thuê mặt bằng hoặc giá trị tăng trưởng khu vực (khu vực này có tiềm năng cho thuê tốt, làm văn phòng, homestay, hoặc chuyển nhượng lại).
- Kiểm tra lịch sử giao dịch gần nhất, nắm rõ lý do bán để có lợi thế khi thương lượng.
Kết luận
Mức giá 16,8 tỷ cho biệt thự góc 2 mặt tiền, diện tích đất 150m², sử dụng 450m², nội thất đầy đủ, trung tâm Hải Châu, hiện hơi cao so với mặt bằng chung, nhưng có thể hợp lý với các ưu thế về vị trí, pháp lý, thiết kế, và tiềm năng tăng giá/cho thuê khu vực này. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ pháp lý, vị trí thực tế, chất lượng nội thất và thương lượng thêm để đạt mức giá hợp lý hơn. Nếu đáp ứng đủ các yếu tố trên, đây là lựa chọn đáng cân nhắc cho nhu cầu ở, đầu tư hoặc khai thác thương mại.
