Thẩm định giá trị thực:
Căn biệt thự mini 2 tầng trên diện tích đất khoảng 117-120m², ngang 11m, nằm trong hẻm rộng 3m trên đường Quang Trung, Quận Hải Châu – trung tâm Đà Nẵng, là khu vực có giá đất và nhà ở thuộc nhóm cao nhất thành phố.
Giá đề xuất: 9,2 tỷ đồng, tương ứng khoảng 76,700,000 VNĐ/m² đất (9,200 triệu / 120 m²).
Với nhà 2 tầng kiên cố, 3 phòng ngủ, sân vườn tiểu cảnh, kết cấu khá tốt, nhà không phải dạng nhà nát hay đất trống, giá này phản ánh giá trị nhà đất đã bao gồm kết cấu hiện hữu.
Nếu so sánh với chi phí xây dựng mới (7 triệu/m² sàn hoàn thiện), tổng diện tích xây dựng khoảng 2 x 120 = 240 m² sàn, chi phí xây mới khoảng 1,68 tỷ đồng. Như vậy, phần lớn giá trị nằm ở vị trí đất và tiện ích khu vực.
Tuy nhiên, đường trước nhà chỉ 3m – khá hẹp so với tiêu chuẩn hẻm xe hơi quay đầu thoải mái, điều này có thể ảnh hưởng tới tính thuận tiện và giá trị lâu dài.
Nhận xét về giá: Giá 9,2 tỷ cho căn nhà diện tích này tại khu trung tâm Hải Châu là mức giá sát với thị trường hiện hành, không có dấu hiệu rẻ bất thường. Nếu so với các căn nhà mặt tiền chính trên Quang Trung giá sẽ cao hơn do mặt tiền lớn, nhưng nhà trong hẻm như căn này thường có giá thấp hơn 10-15%. Do đó, mức giá này có thể được xem là hơi cao so với điều kiện hẻm nhỏ, cần thương lượng giảm 5-10% để phù hợp hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần ngã tư Quang Trung – Đống Đa, sát công viên, gần bệnh viện đa khoa, chợ, trường học và siêu thị tạo lợi thế tiện ích cực lớn cho người ở thực.
- Diện tích đất ngang 11m khá rộng so với hầu hết các nhà trong hẻm, tạo không gian sân vườn tiểu cảnh thoáng mát, hiếm có trong khu vực.
- Nhà 2 tầng kiên cố, có sân thượng và chỗ để xe hơi, phù hợp cho gia đình đông người hoặc nhu cầu sử dụng đa dạng.
- Nhà trong hẻm nhỏ 3m, tuy hạn chế về giao thông xe lớn nhưng bù lại sự yên tĩnh, an ninh cao.
Kịch bản khai thác tối ưu:
- Ở thực tế: Phù hợp nhất với hộ gia đình có nhu cầu an cư lâu dài, đặc biệt ưu tiên sự tiện nghi và môi trường sống yên tĩnh gần trung tâm.
- Cho thuê dòng tiền: Khả năng cho thuê căn hộ nguyên căn hoặc chia nhỏ phòng cho thuê khá tốt do vị trí trung tâm, tuy nhiên hẻm nhỏ có thể hạn chế khách thuê xe hơi.
- Đầu tư xây lại: Với diện tích đất rộng, có thể cân nhắc phá dỡ xây mới căn nhà cao tầng hiện đại hơn, gia tăng diện tích sử dụng, nhưng cần tính toán kỹ chi phí và quy hoạch cho phép.
- Làm kho xưởng: Không phù hợp do vị trí trung tâm, đường hẻm nhỏ và kết cấu nhà hiện hữu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà 2 tầng, Quang Trung, hẻm 5m) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền Quang Trung, 100m², 3.5 tầng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 120m² | 110m² | 100m² |
| Đường trước nhà | 3m (hẻm nhỏ) | 5m (hẻm khá rộng) | 10m (mặt tiền chính) |
| Số tầng | 2 tầng | 2 tầng | 3.5 tầng |
| Giá bán | 9,2 tỷ (~76.7 triệu/m² đất) | 8,5 tỷ (~77 triệu/m²) | 12 tỷ (~120 triệu/m²) |
| Vị trí | Hẻm nhỏ, trung tâm, gần bệnh viện | Hẻm rộng hơn, trung tâm | Mặt tiền đường lớn, trung tâm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ/sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp.
- Đánh giá kỹ hiện trạng nhà về kết cấu (nứt, thấm dột, kết cấu chịu lực) do nhà đã sử dụng nhiều năm.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực quanh hẻm, tránh trường hợp bị cấm xây dựng hoặc mở rộng đường trong tương lai.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe hơi trong hẻm 3m, nếu khó khăn có thể ảnh hưởng đến giá trị.
- Xem xét phong thủy nhà (hướng, ánh sáng, thoáng khí) phù hợp với nhu cầu người mua.
