Thẩm định giá trị thực:
Đất thổ cư diện tích 88m² tại Võ Chí Công, phường Hòa Quý, Quận Ngũ Hành Sơn đang được rao bán với giá 2,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 31,82 triệu/m². Với vị trí này – khu vực đang phát triển mạnh mẽ của Đà Nẵng, giá đất thổ cư mặt tiền hẻm ô tô 5m là mức giá phổ biến nhưng không phải quá rẻ.
So sánh với các nền đất tương tự xung quanh, giá phổ biến dao động từ 28-35 triệu/m² tùy vị trí hẻm và hướng đất. Hẻm xe hơi 5m thuận tiện nhưng không phải mặt tiền đường lớn, do đó giá không thể bằng đất mặt tiền đường chính.
Giá 31,82 triệu/m² là mức giá khá sát thị trường, không hề rẻ nhưng cũng không ngáo giá quá mức. Tuy nhiên, cần chú ý phần “Thổ cư một phần” có thể gây hạn chế trong xây dựng hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hướng Tây Bắc phù hợp với người mệnh Kim, Thủy, giúp phong thủy tốt.
- Hẻm bê tông 5m ô tô vào tận nơi, rất thuận tiện cho đi lại và vận chuyển.
- Diện tích 5x17m khá vuông vức, dễ bố trí xây dựng nhà hoặc chia lô.
- Đã có sổ đỏ, giấy tờ pháp lý rõ ràng, giảm thiểu rủi ro giao dịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là lô đất phù hợp để xây nhà ở thực tế hoặc đầu tư trung hạn. Có thể xây nhà phố 2-3 tầng để ở hoặc cho thuê. Với vị trí trong khu dân cư hiện hữu, hẻm rộng ô tô vào tận nơi, phù hợp cả khách mua để ở hoặc đầu tư cho thuê.
Đầu tư xây mới bán lại có thể mang lại lợi nhuận, tuy nhiên cần cân nhắc chi phí hoàn thiện và thời gian ra hàng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (đường Võ Chí Công, hẻm 4m) | Đối thủ 2 (đất mặt tiền đường 7m, cùng phường) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 88 | 90 | 85 |
| Hướng đất | Tây Bắc | Tây | Đông Bắc |
| Hẻm/đường | Hẻm bê tông 5m ô tô | Hẻm 4m xe máy | Mặt tiền đường 7m |
| Giá/m² (triệu đồng) | 31,82 | 28,5 | 35 |
| Pháp lý | Đã có sổ, thổ cư 1 phần | Đã có sổ, thổ cư đầy đủ | Đã có sổ, thổ cư đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ phần “thổ cư 1 phần” – xác định rõ phần diện tích thổ cư và phần đất nông nghiệp hoặc đất trồng cây lâu năm để tránh rủi ro pháp lý.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực để đảm bảo không vướng quy hoạch treo, hạ tầng tương lai.
- Do hẻm 5m, cần kiểm tra tình trạng hẻm có bị cấm xe tải lớn, quy hoạch mở rộng hẻm không.
- Xem xét phong thủy, hướng Tây Bắc có thể bị nóng vào buổi chiều, nên khi xây dựng cần thiết kế hợp lý chống nóng.
Kết luận: Với mức giá 2,8 tỷ cho 88m² đất tại vị trí hẻm ô tô 5m, hướng Tây Bắc, có sổ đỏ và nằm trong khu dân cư phát triển, mức giá này là hợp lý so với thị trường. Tuy nhiên, người mua cần kiểm tra kỹ phần thổ cư 1 phần để tránh rủi ro pháp lý và cân nhắc chi phí hoàn thiện nếu xây mới. Nếu đáp ứng các điều kiện trên, có thể xuống tiền nhanh nhưng không nên quên đàm phán giá nhẹ dựa trên hạn chế về thổ cư một phần.
