Nhận định về mức giá 6,8 tỷ đồng cho căn nhà tại đường Trường Sa, Phường 21, Quận Bình Thạnh
Mức giá 6,8 tỷ đồng cho căn nhà 4 tầng, diện tích 55 m² (3.2×14 m), giá khoảng 123,64 triệu/m² là mức giá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Bình Thạnh nhưng không phải là không hợp lý trong một số trường hợp cụ thể.
Căn nhà có nhiều ưu điểm: 4 tầng xây dựng chắc chắn, 7 phòng ngủ với mỗi phòng đều có WC khép kín, khả năng khai thác dòng tiền cho thuê lên đến 40 triệu đồng/tháng cùng pháp lý hoàn công đầy đủ và sổ hồng công chứng nhanh. Đặc biệt, vị trí nằm trong hẻm ba gác, chỉ cách mặt tiền đường Trường Sa 50m, tạo thuận lợi cho việc đi lại và khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.
Phân tích chi tiết mức giá và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Bất động sản phân tích | Bất động sản so sánh 1 (Bình Thạnh) | Bất động sản so sánh 2 (Bình Thạnh) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm ba gác, 50m ra mặt tiền Trường Sa, P.21 | Hẻm xe hơi, 30m mặt tiền Phan Văn Trị | Hẻm xe máy, 100m mặt tiền Điện Biên Phủ | Vị trí trung tâm, thuận lợi di chuyển |
| Diện tích đất | 55 m² (3.2×14 m) | 50 m² | 60 m² | Gần tương đương |
| Số tầng | 4 tầng | 3 tầng | 4 tầng | Đầy đủ tầng để khai thác |
| Số phòng ngủ | 7 phòng, mỗi phòng WC khép kín | 5 phòng, WC chung | 6 phòng, WC khép kín | Tiện nghi cao, phù hợp cho cho thuê phòng trọ |
| Giá bán | 6,8 tỷ (123,64 triệu/m²) | 5,5 tỷ (110 triệu/m²) | 7,2 tỷ (120 triệu/m²) | Giá phù hợp với tiện ích và vị trí |
| Khả năng khai thác dòng tiền | 40 triệu/tháng (thu nhập cao) | 30 triệu/tháng | 35 triệu/tháng | Khả năng sinh lời tốt |
Nhận xét và đề xuất mức giá hợp lý
Giá 6,8 tỷ đồng tuy cao nhưng có thể chấp nhận được với những người mua cần ngay một tài sản sinh lời ổn định và tiện nghi như hiện tại. Với khả năng khai thác dòng tiền 40 triệu/tháng, tương đương lợi suất khoảng 7%/năm, đây là mức lợi tức hợp lý cho một bất động sản trong khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh.
Trong trường hợp người mua có kinh nghiệm quản lý cho thuê tốt và ưu tiên dòng tiền đều đặn, mức giá này là khả thi.
Ngược lại, nếu người mua là nhà đầu tư thận trọng hoặc muốn có biên độ lợi nhuận cao hơn, có thể thương lượng giảm giá khoảng 5-7% tương đương 6,3 – 6,5 tỷ đồng.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá khoảng 6,5 tỷ đồng, có thể trình bày các luận điểm sau:
- So sánh giá thị trường có một số căn tương đương đang giao dịch thấp hơn.
- Chi phí bảo trì, sửa chữa, quản lý sau khi mua sẽ giảm bớt lợi nhuận thực tế.
- Đề xuất thanh toán nhanh hoặc mua không qua trung gian để chủ nhà tiết kiệm chi phí và thời gian.
Kết luận
Giá 6,8 tỷ đồng cho căn nhà 4 tầng, 7 phòng khép kín tại hẻm Trường Sa, Bình Thạnh là mức giá hợp lý nếu người mua đánh giá cao dòng tiền cho thuê và tiện ích căn nhà. Đối với nhà đầu tư cần biên độ lợi nhuận cao hơn hoặc mua để ở, mức giá 6,3-6,5 tỷ đồng sẽ thuyết phục hơn khi cân nhắc các yếu tố thị trường và so sánh thực tế.
![[ 2TY580 ] NHÀ MỚI_ 2 TẦNG_TIỆN ÍCH ĐẦY ĐỦ](https://cdn.timnhatot.com/img/216532/5213340824d77d87d9bd998c7d38dccf.jpg?class=thumbnail)
